Seloger.coin, le topic pour sortir de la rue

[Kiyo]

Pour le compromis je te conseille de le lire toi-même, à moins de bien connaitre ton notaire et d'avoir une confiance absolue en lui. Ca nous a sauvé d'un achat où on se serait fait pas mal avoir.

Et j'en profite pour vous remercier pour vos réponses sur les étapes à suivre pour la construction, ça m'a confortée dans l'idée que je préférais acheter un bien déjà construit, j'ai quasiment convaincu Luge du coup

[deathdigger]

Bon maintenant, il faut trouver un notaire. Evidemment l'agence me propose de prendre celui des vendeurs (celui qui s'occupe de la succession en réalité) pour "aller plus vite". Mais moi, pas con, j'ai lu les conseils des Experts CPC. Donc je sais que ça me coûte pas plus cher d'en prendre un à moi et que ça peut éviter quelques couilles. Donc va falloir que je passe quelques appels.

Mouais. Trouver un rendez-vous chez un notaire, ça peut être parfois compliqué. Quand t'as deux notaires, ben faut trouver un créneau de libre pour les deux
Je n'ai jamais trop compris l'intérêt d'avoir "son" notaire, le prix est le même, et à moins d'avoir des dizaines de biens à vendre, c'est un contact qui se fait très rarement dans une vie.

[Tilt]

Parce c'est un achat de plusieurs centaines de K€ et que si y'a un litige entre l'acheteur et le vendeur vaut mieux avoir un notaire qui défend notre intérêt tout simplement

[Praetor]

Je n'ai jamais trop compris l'intérêt d'avoir "son" notaire

Parce que si le notaire proposé est un margoulin de mêche avec le vendeur ou l'agence, ou juste un boulet incompétent, ce n'est pas plus mal d'en avoir un 2e qui jete un oeil. Surtout que ça ne coûte rien. On parle quand même de sommes à 6 chiffres.

[Ckao]

Voilà, et une relecture par un expert extérieur aux vendeurs est toujours appréciable. Une erreur sur les papiers est vite arrivée, et saute souvent davantage aux yeux de quelqu'un qui n'a pas rédigé le document.

[MiniaAr]

Oui profitez de cette chance. Ici au Luxembourg on a pas ce principe des frais de notaires qui se partagent du coup j'ai été obligé de passer par le notaire choisi par le promoteur et évidemment dės le premier litige il a bien pris soin de ne surtout pas aller à l'encontre du promoteur.

[SuperLowl]

Bon, notaire trouvé. Les documents lui ont été envoyés par l'agence. Reste plus qu'à attendre qu'il trouve un créneau pour la signature du compromis.

Allez j'enchaine puisque j'y suis (ouais, vous avez pas fini mais dites vous que c'est rien comparé à mon arrivée sur le topic des travaux ) : on est en train de monter le dossier pour la banque. On passe par un courtier mais bon... je trouve ses réponses un peu incohérentes parfois donc je vais voir si finalement je passe pas par un autre.

Mais du coup, le courtier me demande un devis pour la cuisine, histoire de l'intégrer au prêt immobilier.

Question con, mais on est d'accord que c'est en effet plutôt avantageux ?
J'imagine que si on ne le fait pas, on devra passer par un prêt conso pour financer la cuisine et que les taux sont moins cools. J'ai bon ?

[Praetor]

Question con, mais on est d'accord que c'est en effet plutôt avantageux ?
J'imagine que si on ne le fait pas, on devra passer par un prêt conso pour financer la cuisine et que les taux sont moins cools. J'ai bon ?

Il y a aussi des prêts travaux. Après pour les taux et assurances faut voir au cas par cas, difficile de faire des généralités.

[fishinou]

Je ne comprends pas le concept de "faire ajouter les travaux au crédit".

Vu les taux actuels la banque il faut lui demander de te prêter au maximum. On gagne tant, 33% d'endettement ça fait tant. Si vous avez de l'apport, filez en le moins possible à la banque !

Ou alors ces histoire d'inclure les travaux ça permet d'aller au delà des 33% sur la partie travaux ?!?

Là comme ça j'ai du mal à saisir :-/

[Arteis]

Je ne comprends pas le concept de "faire ajouter les travaux au crédit".

Vu les taux actuels la banque il faut lui demander de te prêter au maximum. On gagne tant, 33% d'endettement ça fait tant. Si vous avez de l'apport, filez en le moins possible à la banque !

Ou alors ces histoire d'inclure les travaux ça permet d'aller au delà des 33% sur la partie travaux ?!?

Là comme ça j'ai du mal à saisir :-/

Ben parce qu'un crédit immobilier c'est un crédit immobilier pas un crédit travaux, ni un crédit conso et que c'est rattaché au montant de ton bien.
Il y a une tolérance pour intégrer d'éventuel TMA comme la cuisine la salle de bains etc mais c'est sensé être tout.

[fishinou]

Oui je dois être biaisé par le fait que y'a des coin ou on doit pouvoir acheter sans se mettre à 33% de base

[SuperLowl]

Il y a aussi des prêts travaux. Après pour les taux et assurances faut voir au cas par cas, difficile de faire des généralités.

Ah ben ça peut être le truc à demander au courtier alors. Merci.

Je ne comprends pas le concept de "faire ajouter les travaux au crédit".

Vu les taux actuels la banque il faut lui demander de te prêter au maximum. On gagne tant, 33% d'endettement ça fait tant. Si vous avez de l'apport, filez en le moins possible à la banque !

Ou alors ces histoire d'inclure les travaux ça permet d'aller au delà des 33% sur la partie travaux ?!?

Là comme ça j'ai du mal à saisir :-/

Je ne comprends pas ce qui n'est pas clair.
Le but n'est pas d'aller au-delà des 33%, le but c'est de financer de la façon la moins chère possible les travaux qu'on veut effectuer.
A mon sens, les inclure dans notre prêt immo, c'est profiter d'un taux et d'un étalement plus avantageux que les autres prêts. Mais je peux me tromper, d'où ma question.

Après, "demander à la banque de prêter au maximum"... bah oui mais non. On veut pas faire tous les travaux tout de suite, pour certains on veut prendre notre temps pour bien étudier le projet.
Puis tout ne peut pas être inclus dans le prêt je crois.

[Paul Verveine]

Faire financer les travaux par un prêt externe, c'est prendre le risque d'avoir un mauvais taux.
Reste 2 possibilités : avoir une partie intégrée au prêt immo mais il faut justifier ou garder de l'apport pour gérer cela dans son coin sans avoir à envoyer de justificatifs, ce que je préfère. Dans les deux cas, il faut éviter de se tromper dans son estimatif pour ne pas être trop court.

[fishinou]

garder de l'apport pour gérer cela dans son coin sans avoir à envoyer de justificatifs, ce que je préfère.

Oui voila c'est la ou je veux en venir en fait. Mais encore faut-il avoir de l'apport à garder, ce qui n'est bien évidemment pas toujours le cas. My bad.

[Ewestyr]

C'était pas trop important il y a pas si longtemps que ça quand les taux étaient vraiment bas y compris pour des crédits travaux / conso. Là je viens de regarder avec le truc le moins cher que je connaissais (Bourso), et pour 30k sur 4 ans, le taux a grimpé à plus de 1.9% sans compter les assurances. Y'a pas si longtemps (Décembre - Janvier dernier) il y avait moyen de s'en sortir aux alentours de 1% voir en dessous.

Inclure les travaux dans le prêt principal c'est effectivement un moyen d'avoir un meilleur taux, mais aussi de pouvoir l'étaler davantage dans le temps (de mémoire les prêts travaux c'est quoi, 10 ans max ?). Oui au final ces travaux te coûtent un peu plus cher à cause des intérêts, à taux équivalent, mais tu rembourses un peu moins tous les mois aussi, et si t'en as pas mal à faire ça permet de respirer un peu plus.

Et se mettre direct taquet au taux d'endettement limite de 33% je trouve ça dangereux. Ca te coince complètement en cas de grosse tuile et pas de liquidités de côté (ta voiture ou ta chaudière qui te lâche en plein hiver, juste par exemple...).

[Arteis]

Et se mettre direct taquet au taux d'endettement limite de 33% je trouve ça dangereux. Ca te coince complètement en cas de grosse tuile et pas de liquidités de côté (ta voiture ou ta chaudière qui te lâche en plein hiver, juste par exemple...).

Ou pas le taux d'endettement est un peu facile mais ne correspond pas à grand chose si on dépasse le revenu médian.
Ce qui compte c'est le reste à vivre.

[Sigps220]

Inclure les travaux dans le prêt principal c'est effectivement un moyen d'avoir un meilleur taux, mais aussi de pouvoir l'étaler davantage dans le temps (de mémoire les prêts travaux c'est quoi, 10 ans max ?). Oui au final ces travaux te coûtent un peu plus cher à cause des intérêts, à taux équivalent, mais tu rembourses un peu moins tous les mois aussi, et si t'en as pas mal à faire ça permet de respirer un peu plus.

Et se mettre direct taquet au taux d'endettement limite de 33% je trouve ça dangereux. Ca te coince complètement en cas de grosse tuile et pas de liquidités de côté (ta voiture ou ta chaudière qui te lâche en plein hiver, juste par exemple...).

Faire deux crédits séparés s'ils n'ont pas la même durée ça implique d'avoir sur les premières années plus à rembourser. Ca me semble un poil casse gueule car souvent les premières années c'est là où tu gagnes le moins. Après je ne sais pas si c'est possible de moduler pour que ton prêt immo augmente une fois que tu as finis de rembourser ton prêt travaux.

Et pour les 33% j'aurais tendance à penser que ça dépends de ta situation tant personnelle que professionnelle : Typiquement si tu es à 33% en bossant alors que tu n'as pas d'enfant et que tu prévois d'en avoir rapidement ça risque de coincer car tu ne pourras pas gérer le surcroit de budget qu'impose un enfant.

A l'inverse, si t'es à 33% mais que tu fais de l'investissement locatif ou si ton salaire est amené à augmenter rapidement c'est beaucoup plus gérable.

[Praetor]

A l'inverse, si t'es à 33% mais que tu fais de l'investissement locatif ou si ton salaire est amené à augmenter rapidement c'est beaucoup plus gérable.

Si tu fais du locatif c'est compté différemment, car si le loyer couvre plus ou moins le prêt ils sortent le tout du calcul d'endettement, ce qui permet d'emprunter bien plus (en gros on peut emprunter 100% du loyer perçu, pas seulement 33%).

[Nazedaq]

100% du loyer perçu mais sur 9 mois dans l'année, ils appliquent un taux de remplissage.

[Ewestyr]

Faire deux crédits séparés s'ils n'ont pas la même durée ça implique d'avoir sur les premières années plus à rembourser. Ca me semble un poil casse gueule car souvent les premières années c'est là où tu gagnes le moins. Après je ne sais pas si c'est possible de moduler pour que ton prêt immo augmente une fois que tu as finis de rembourser ton prêt travaux.

Quand je parlais d'inclure les travaux, je parlais d'inclure ça comme étant au final le bien entier (base + travaux) ce qui fait que tu as un unique prêt. Après la banque peut bien sûr faire des montages : mix d'un prêt sur 10 ans et un sur 25 ans par ex, avec 2 taux, et quand le premier est fini de rembourser tu rembourses automatiquement plus sur le second vu que la mensualité reste la même. On avait eu ça pour l'acquisition précédente.

Et pour le reste à vivre @Arteis, je suis d'accord, mais dans ce cas ça dépend alors du bon vouloir du prêteur. Si t'es à 2 sans enfants, aux alentours du salaire median oui ça doit passer. Si tu es bien au-dessus on peut penser raisonnablement que tu as une capacité d'épargne suffisante pour combler ces problèmes sans recours à un prêt supp. Si t'as des enfants l'équation change encore, alors qu'on s'est retrouvé à 20% d'endettement au nouvel achat, avec un reste à vivre plus que confortable, la banque a réussi à nous prendre la tête avec les charges associées à mini Nous (crèche notamment). Donc quand t'es déjà limite j'imagine pas..

[SuperLowl]

Faire financer les travaux par un prêt externe, c'est prendre le risque d'avoir un mauvais taux.
Reste 2 possibilités : avoir une partie intégrée au prêt immo mais il faut justifier ou garder de l'apport pour gérer cela dans son coin sans avoir à envoyer de justificatifs, ce que je préfère. Dans les deux cas, il faut éviter de se tromper dans son estimatif pour ne pas être trop court.

Bah là en l'occurence, notre apport doit en grande partie servir à payer le notaire.
Mais ça peut être un calcul à faire ceci dit : inclure les frais de notaire dans le prêt (car pour le coup, c'est simple à savoir) et garder l'apport pour les travaux...
A voir si la banque est OK avec ça. C'est pas toujours évident d'après les retours que j'ai ici et là.

[Praetor]

100% du loyer perçu mais sur 9 mois dans l'année, ils appliquent un taux de remplissage.

Ah? J'ai jamais eu ça. Faut dire que dans le genevois français, ça ne reste jamais vide très longtemps.

[Nazedaq]

En France non plus mais les banques s'assurent une marge d'un trimestre. Ce n'est pas complètement déconnant mais il faudrait l'appliquer aux logements étudiants par exemple, pas sur tout le parc locatif.

[Nicetios]

En France non plus mais les banques s'assurent une marge d'un trimestre. Ce n'est pas complètement déconnant mais il faudrait l'appliquer aux logements étudiants par exemple, pas sur tout le parc locatif.

C'est quand même dangereux de partir sur un taux d'occupation de 100 %. De mon côté, j'étais à 10 mois d'occupation pour mon propre calcul.

[Hyperion]

100% du loyer perçu mais sur 9 mois dans l'année, ils appliquent un taux de remplissage.

Alors plus maintenant.
C'est la méthode du calcul différentiel, qui permet de déduire des mensualités une partie des loyers (et c'est le résultat qui, avec tes autres remboursements, ne doit pas dépasser ton taux maximum d'endettement).
On prend donc en compte la rentabilité prévue du bien, et pour faire face aux aléas (vacance locative), la banque ne retenait que 70% .

La désormais ce n'est plus le cas. Les 70% sont comptabilisés dans tes revenus, et c'est 35% de ce montant qui monte ton plafond d'endettement.
Ce qui fait que oui, c'est devenu bien plus compliqué de faire de l'investissement locatif

https://www.askapi.fr/fin-calcul-dif...sement-locatif

https://www.quechoisir.org/actualite...rictes-n97824/

[Lazyjoe]

En même temps y a bien des impôts et charges à payer sur le loyer perçu, on ne peut pas en utiliser 100% pour le remboursement du crédit.

[Arteis]

En même temps y a bien des impôts et charges à payer sur le loyer perçu, on ne peut pas en utiliser 100% pour le remboursement du crédit.

Ben si ! Il suffit de louer plus cher que le remboursement du crédit

[Lazyjoe]

Ben si ! Il suffit de louer plus cher que le remboursement du crédit

Non, ma phrase fonctionne toujours même dans ce cas.

[Arteis]

Non, ma phrase fonctionne toujours même dans ce cas.

Oui mais elle a plus de sens

[SuperLowl]

Edit : mauvais topic, désolé.