Le topic du droit immobilier

[Zevka]

Avis aux juristes du forum, on a besoin de vous pour des questions immobilières !

Location, achat, viager, gain au loto : le but du topic est de centraliser des informations sur des questions concrètes que vous pouvez vous poser.

Plutôt que de poser ma question sur le fil des questions, sachant que le sujet peut en apporter plein d'autre, je me suis dit que j'allais créer ce topic (si il existe déjà, veuillez m'en excuser !)



Voilà la mienne :

Existe t-il des méthodes (si oui, lesquelles), permettant l'accès à la propriété avec un minimum d'apport personnel ? Du genre location-achat, je crois savoir que ça existe, mais après : qui a le droit, comment ça s'organise concrètement, est-ce intéressant ?

[johnnyblaguos]

Une autre pour les aguéris : lorsque tu te casses, a-t-on le droit de facturer les travaux à hauteur de plus que la caution au locataire sans passer par une procédure judiciaire ?

[Baryton]

C'est simple, tu choisis un vieux assez en état pour te vendre sa maison par viager. A la signature du contrat, prie pour qu'il meure au bout de trois mois. S'il claque avant, ben raté, tu devras continuer de payer aux héritiers.

[Hiruma]

Existe t-il des méthodes (si oui, lesquelles), permettant l'accès à la propriété avec un minimum d'apport personnel ? Du genre location-achat, je crois savoir que ça existe, mais après : qui a le droit, comment ça s'organise concrètement, est-ce intéressant ?

N'importe quelle banque prête des sous...
Quelque soit le montant de l'apport...

Une autre pour les aguéris : lorsque tu te casses, a-t-on le droit de facturer les travaux à hauteur de plus que la caution au locataire sans passer par une procédure judiciaire ?

normalement non, c'est justement à ça que sert la caution : remettre l'appart en état suite à une location...

[johnnyblaguos]

normalement non, c'est justement à ça que sert la caution : remettre l'appart en état suite à une location...

Je me pose la question dans le cas où le montant des réparations engendrées pourrait dépasser le seuil monétaire de la caution, en fait.

[Hiruma]

Je me pose la question dans le cas où le montant des réparations engendrées pourrait dépasser le seuil monétaire de la caution, en fait.

la caution est justement là pour répondre aux dégradations de l'appartement...
si le montant des dégats dépasse le montant de la caution et bien tant pis pour le proprio, il n'a plus qu'à aller faire un tour au tribunal...

[johnnyblaguos]

Parfait alors. Parce qu'entre ça et les impôts, je commencais à craindre de devoir aller vendre mon corps adipeux et moribond à des cacochymes de passage sur les aires d'autoroute varoises.

[Hiruma]

Parfait alors. Parce qu'entre ça et les impôts, je commencais à craindre de devoir aller vendre mon corps adipeux et moribond à des cacochymes de passage sur les aires d'autoroute varoises.

en même temps, si tu as ruiné ton appartement, tu peux t'attendre à ce que ça aille plus loin...

[johnnyblaguos]

Bah, juste le parquet. Le reste, ca reste de la peinture à refaire.

[greenflo]

Petite questions:
Le propriétaire de l'appart a t'il le droit d'imposer des règles (en dehors du légal bien sur) à son locataire?
Je pense à des trucs genre "pas d'animaux dans l'appart", "pas de fumeur", "pas de réunion de plus de 3 personnes"...

[johnnyblaguos]

Pour les animaux, il me semble avoir lu/entendu qu'on ne peut pas forcer quelqu'un à ne pas en avoir. Par contre, il a le droit de te poser des conditions lors du choix du dossier et de ne pas te retenir.

[greenflo]

Pour les animaux, il me semble avoir lu/entendu qu'on ne peut pas forcer quelqu'un à ne pas en avoir. Par contre, il a le droit de te poser des conditions lors du choix du dossier et de ne pas te retenir.

Ca ok, mais rien ne m'empeche de rendre le dossier du parfait petit locataire mais de ne pas le respecter après. Je voulais juste savoir si c'était réellement légal.

[johnnyblaguos]

Et si jamais "par hasard" t'en avais pas au départ et que tu en "récoltais" un ? ...

[schnak]

Ca ok, mais rien ne m'empeche de rendre le dossier du parfait petit locataire mais de ne pas le respecter après. Je voulais juste savoir si c'était réellement légal.

Euh.... bah nan en fait.

Si on fait une recherche pour le "parfait petit locataire" c'est que l'on fait un contrat de type "intuitu personae".

Je vais organiser ma réponse pour que tu comprenne.

1. Dans le droit contractuel français, un des élements fondamentaux pour l'éxistence même du contrat c'est l'accord de volonté : il doit être libre, décidé et non faussé.
En somme, lorsque les parties s'engagent, elle doivent être au courant de tout les termes, avoir la volonté de contracter, volonté qui doit etre ferme, mais sûre : il faut que les parties aient pleinement toute les informations disponibles nécéssaire.
Autant le dire tout de suite, toute manipulation (manoeuvre), cachoteries (dol) ou mensonges sont proscris.

2. Dans le cas que tu cite, le bailleur cherche un parfait locataire : il ne cache (et ne dois pas cacher) ses critères de selections.
Sa volonté de contracter dépend donc (en partie) ici de savoir si le potentiel locataire répond aux critères qu'il a lui même disposé.
C'est ce qu'on apelle ici un contrat intuitu personae : le contrat repose autant sur le contenu de ce dernier que sur le cocontractant (ici le locataire).

3. Ici, tu dit "ok, le bailleur pose ses critères, mais rien n'empeche de pas les tenir ensuite".
Ici, trois situations sont possible :

a) Le bailleur n'a pas pris soin de préciser que tel element/comportement chez le locataire avait une importance à ses yeux. En ce sens, le contrat a été établit uniquement par ce qui a été connu : l'élément caché n'entre pas dans le contrat, il est inopérant. Bref, si Mr X n'aime pas les fan de metal mais qu'il omet de demander et de le préciser, il l'a dans le fion si le locataire se revèle être un bon gros métaleux qui tâche.

b) Le bailleur a prévenu d'un élement -généralement financier- qui lui permétait de lui garantir un revenu stable de la location. Or, suite à des soucis d'ordre purement externe aux parties (divorce soudain qui affaibli le patrimoine, maladie grave l'obligeant à ponctionner sur ses revenus etc...) le bailleurs ne peut invoquer le non respect d'une des clause de contrat puisqu'il s'agit d'un cas de force majeur (évenement aléatoire, imprévisible, irrésistible et externe aux parties au contrat).

c) Reste le cas (que tu décris par toi même) autant dire que c'est une mauvaise idée.
Dans le cas ou Mr X demande -par exemple- si vous avez les moyens d'entretenir le bâtiment ainsi que le temps/motivation pour le faire, si jamais vous répondez "oui" tout en ommétant de dire que vous avez juste de quoi repeindre la maison ou qu'en réalité vous vous en foutez royale de la barraque, là on rentre dans un cas de dol, voire même plus probablement dans le mensonge.
Pire, le bailleur aura la capacité de vous attaquer sous deux angle : le dol/mensonge (vous saviez, vous avez rien dit) et sous "l'erreur sur les qualité essentielle de la personne" : en effet, dans un cadre d'un contrat intuitu personae, comme je l'ai dit, le cocontractant (en ses qualités) compte autant que le contenu même du contrat.
Dans le cas présent, ne pas correspondre aux type de locataire, le savoir, et faire croire au bailleur le contraire est autant une erreur qu'un dol/mensonge.


Moralité, non, faites pas les cons, vaut mieux etre sincère que menteur, sous peine de voir son contrat de bail sauter et se retrouver à la rue

[Gaspard]

Salut, moi aussi j'ai une question : durant 5 ans, j'ai payé 30 euros de charge à ma propriétaire, correspondant à la consommation d'eau et à la copropriété.

Au moment de déménager, elle me dit que finalement 30 euros pas mois c'était pas assez, que j'ai consommé plus d'eau que prévu durant ces 5 années, et que je lui dois plein de brouzoufs.

La question est : ai-je le droit de lui dire un truc du genre "vous n'aviez qu'à ajuster vos charges au fur et à mesure, ce qui est fait est fait, pierre qui roule n'amasse pas mousse, allez vous faire foutre" ?

[Jack l'arpenteur]

Salut, moi aussi j'ai une question : durant 5 ans, j'ai payé 30 euros de charge à ma propriétaire, correspondant à la consommation d'eau et à la copropriété.

Au moment de déménager, elle me dit que finalement 30 euros pas mois c'était pas assez, que j'ai consommé plus d'eau que prévu durant ces 5 années, et que je lui dois plein de brouzoufs.

La question est : ai-je le droit de lui dire un truc du genre "vous n'aviez qu'à ajuster vos charges au fur et à mesure, ce qui est fait est fait, pierre qui roule n'amasse pas mousse, allez vous faire foutre" ?

Je peux t'aider mais ce sera un avis belge, et le droit n'est peut-être pas tout à fait le même.

Je pense qu'elle a le droit de régulariser le montant des charges au maximum 5 ans en arrière (pas de chance), mais seulement si elle justifie que le calcul du montant de base était erroné.

Donc tu as le droit de lui demander les factures,... qui prouvent que tu devrais réellement payer plus de charges locatives. Ça devrait la calmer...

[Thomasorus]

Je crois que si elle voulait faire ça elle devait le faire via le loyer ou bien préciser dans ton bail que tu lui dois les charges en fonction de la consommation, donc normalement tu serais dans ton droit.

Pour éviter ça avec mon proprio (nous c'est eau froide/chaude + chauffage + poubelles + ascenseur) on a précisé dans le bail qu'on se verrait chaque année pour calculer si on a consommé trop ou moins et se donner des sous en conséquence, voir augmenter le loyer.

Comme ça pas de soucis.

[Zebb]

Je me permets de remonter ce topic pour une petite question sur l'immobilier, s'adressant cette fois plus aux financiers qu'au juriste, vu que je suis un N00b complet en la matière

Quand on a les moyens, sous quelles conditions vaut il mieux louer un appartement que l'acheter ? (prix, localisation, durée d'habitation...)

Et si on l'achète, vaut il mieux prendre un prêt, payant comptant, ou faire un mix des deux ? (logiquement je pensai au départ que ça coute moins cher de payer comptant pour pas se farcir les taux d'intérêts, mais il semblerait que non d'après les experts...)


Je vais peut-être devoir me prendre un logement sur Paris, et j'ai cru comprendre qu'en pratique c'était la croix et la bannière pour trouver un logement à louer, et que du coup il valait mieux acheter...

[Bebealien]

Si tu te bases sur le coût de la vie et sur un prêt à long terme, il peut être plus intéressant de financer en partie et de prendre un près bien étalé, car avec l'inflation, ton appart te reviendra au final moins "cher" en terme de pouvoir d'achat que si tu le payais comptant maintenant.
En plus les taux de crédit sont au plus bas en ce moment, c'est le moment d'acheter.
Et ne surtout pas tabler comme certains crétins sur une baisse des prix à paris, ca n'arrivera pas.

[Zebb]

Remontage de topic pour une petite question : je m'apprête à signer pour un appartement en location que je pense être une affaire (un studio de 35m² aux portes de Paris) mais le doute m'assaille. Est-ce qu'il aurait pas mieux valu un 2 pièces pour la même surface ?

La question est pas tant financière ou juridique, mais en vie de tous les jours. Un grand studio vaut-il toujours mieux que 2 petites pièces, quand on y vit (plus ou moins) seul ?

[Anonyme871]

Bha c'est le goût de chacun ça.
Je vis en couple, dans un F1 Bis, on aurait bien du mal à se passer de notre petite chambre maintenant. ça fait quand même une bonne coupure entre pièce à vivre et pièce pour faire... hum.... dodo.
Mais si j'étais tout seul, je pense que studio ou F2 peut importe...

[scie_sauteuse]

Remontage de topic pour une petite question : je m'apprête à signer pour un appartement en location que je pense être une affaire (un studio de 35m² aux portes de Paris) mais le doute m'assaille. Est-ce qu'il aurait pas mieux valu un 2 pièces pour la même surface ?

La question est pas tant financière ou juridique, mais en vie de tous les jours. Un grand studio vaut-il toujours mieux que 2 petites pièces, quand on y vit (plus ou moins) seul ?

Si tu es globalement seul, tu peux faire une séparation avec un paravent, il se fait des trucs sympa; Ce n'est pas insonorisé, mais ça fait une coupure pour la lumière et pour l'ambiance, ça suffit largement. Si tu as trouvé une affaire, n'hésite pas pour ça !

En plus, ça te perds moins de place de faire ce genre de séparation qu'une vraie cloison et tu organises ta pièce comme ça te plaît, voir la ré-organise de temps en temps pour varier.

Moi je dirai : signe ! En plus c'est en location, si ça te soule ou que tu emménages à 2 par exemple (auquel cas la pièce est plus agréable comme le dit Fd, tu pourras toujours chercher ailleurs plus tard et déménager...

[Septa]

Remontage de topic pour une petite question : je m'apprête à signer pour un appartement en location que je pense être une affaire (un studio de 35m² aux portes de Paris) mais le doute m'assaille. Est-ce qu'il aurait pas mieux valu un 2 pièces pour la même surface ?

La question est pas tant financière ou juridique, mais en vie de tous les jours. Un grand studio vaut-il toujours mieux que 2 petites pièces, quand on y vit (plus ou moins) seul ?

Je suis dans un 30 mètre carrés qui ne fait qu'une pièce ( enfin plus la salle de bain )
Je crois que c'est une question de gout et d'habitude je crois...

J'aime bien l'idée d'avoir une grande pièce, c'est pratique et agréable. Mais c'est vrai que ça me gonfle un peu de ne pas avoir de séparation entre le coin à dormir et le reste.

Enfin surtout les quelques fois où j'invite des gens. Il y en a toujours qui finissent assis sur mon lit et ça j'aime pas. C'est mon territoire mon lit.

[Durga]

Je suis dans un 30 mètre carrés qui ne fait qu'une pièce ( enfin plus la salle de bain )
Je crois que c'est une question de gout et d'habitude je crois...

J'aime bien l'idée d'avoir une grande pièce, c'est pratique et agréable. Mais c'est vrai que ça me gonfle un peu de ne pas avoir de séparation entre le coin à dormir et le reste.

Enfin surtout les quelques fois où j'invite des gens. Il y en a toujours qui finissent assis sur mon lit et ça j'aime pas. C'est mon territoire mon lit.

Il ya toujours moyen de compartimenter une pièce. Soit avec une armoire, soit avec une tringle et des rideaux (tentures, stores lamelles). Cette dernière possibilité est bien pratique puisqu'elle est mouvante et te donne la possibilité de tirer le rideau lorsque des invités sont là. Donc pas de bed-sitting possible

[scie_sauteuse]

Il ya toujours moyen de compartimenter une pièce. Soit avec une armoire, soit avec une tringle et des rideaux (tentures, stores lamelles). Cette dernière possibilité est bien pratique puisqu'elle est mouvante et te donne la possibilité de tirer le rideau lorsque des invités sont là. Donc pas de bed-sitting possible

J'approuve cette idée ! J'y pense d'ailleurs pour l'année prochaine, puisqu'on va surement prendre un appartement avec mon copain, on aura peu de chances d'obtenir d'un deux-pièces v le faible nombre d'appartement de ce type, et donc on aura surement un studio. On fera un coin dodo avec le lit derrière les deux meubles de rangement (presque jusqu'au plafond), et un coin travail et sociabilisation plus au milieu de la pièce d'où on verra assez peu le coin dodo et où il n'y aura aucun intérêt à aller ! Un bon compromis je pense. On verra si on peut fixer un rideau mais vu qu'on n'a pas le droit de toucher aux murs, ça va être délicat pour poser une tringle qu'on n'a pas, et alors qu'on va habiter là quelque chose comme 6 mois...

[Storm]

Ahah ! Bien, ce topic !
J'avais une question qui cale pile poil au sujet, tout en débordant sur d'autres.
Situation: une famille possède une ptite maison qu'elle loue à des particuliers.
Dans cette maison, il y a physiquement une ligne téléphonique.

Un premier locataire (Le locataire A) avait ouvert la ligne pour avoir un numéro de téléphone et -accessoirement- l'ADSL.
A son départ, le nouveau locataire (appelons-le locataire B ) n'a pas rempilé l'abonnement téléphonique.
Le locataire B parti, voici le locataire C qui souhaite avoir une ligne téléphonique, pour joindre et être joint et -accessoirement- l'ADSL.
C'est ici que ça se complique.
Le locataire C prends contact avec FT pour une ouverture de ligne.
Réponse de FT plus tard: ya pas de ligne physiquement ouverte, donc il faut payer:
1- l'activation de la ligne
2- les frais d'ouverture de ligne
3- l'abonnement
4- les communications + Internet

Question: qui doit payer le re-raccordement de la ligne physique (elle existe, mais elle n'est apparemment plus reliée au boitier de répartition) et les frais d'ouverture de ligne ?
Ce sont 2 choses distinctes, selon FT, qui insiste en disant que la première étape nécessite l'intervention d'un technicien au domicile.

Personnellement, je doute de cette dernière chose: la ligne physique n'a pas bougée au niveau habitation donc pourquoi est-ce qu'il viendrait jouer sur la ligne du domicile ? Enfin bref...

Ca a l'air un peu sot comme ça, mais s'il existe une réponse unifiée, cela apporterait son lot de précisions

Merci d'avance !

[le faucheur]

Est il vrai que le montant du loyer ne doit pas dépasser le tiers de la paye du locataire ?

[Zebb]

Est il vrai que le montant du loyer ne doit pas dépasser le tiers de la paye du locataire ?

Ca c'est une règle officieuse que tout le monde suit dans le domaine immobilier, mais pas une obligation légale à ce que sache. Il y a certains qui demandent même que le loyer représente au maximum le quart de la paie du locataire

Mais en pratique si tu montre tes fiches de paie et que le loyer représente plus du tiers de ta paie, le propriétaire ou l'agence peuvent très bien refuser ton dossier sans avoir à se justifier.


Merci pour les réponse au-dessus ça me rassure

[Blind_God_W@D]

Ce n'est pas une obligation mais c'est devenu presque systématiquement une condition pour louer par agence.

Le salaire net du locataire doit être égal ou supérieur à trois fois le loyer charges comprises.

[Septa]

Il ya toujours moyen de compartimenter une pièce. Soit avec une armoire, soit avec une tringle et des rideaux (tentures, stores lamelles). Cette dernière possibilité est bien pratique puisqu'elle est mouvante et te donne la possibilité de tirer le rideau lorsque des invités sont là. Donc pas de bed-sitting possible

Non pas forcément...
Enfin chez moi le problème est que les lampes qui éclairent la pièce sont dans le recoin où il y a le lit et que du coup bin si je compartimente j'ai plus de lumière.

Ou alors faut un truc bas... Puis il y a peu d'espace et un lit ça bouge pas mal des fois ( :ninja; ) du coup j'ose rien mettre contre...

Faudrait un topic de l'aménagement de son chez soit où l'on ferrait des plans et où on demanderait des conseils au canard.


Sinon je confirme on demande "normalement" au moins trois fois le loyer en salaire... Voir plus si t'as pas de garants.