Le retour du gros con du jour à 100 à l’heure sur les bouledogues

[Maalak]

Niveau appartements, mon père en a acquis deux pour compléter sa retraite, et il a eu des problèmes avec ses deux appartements.
L'un d'eux a été occupé pendant des années par une personne qui a divorcé et vu qu'elle-même ne bossait plus, il et en a découlé toute une galère pour récupérer un loyer minimal en jouant avec les caisses d'aide et ce qu'elle pouvait donner en fin de mois. Un autre locataire a aussi occupé cet appartement et payait régulièrement, donc c'est 50-50. reste maintenant que le logement est inoccupé et j'ai beau pousser mon père à faire les quelques travaux nécessaires pour le remettre en état et le relouer, à l'âge qu'à mon père, il préfère le laisser tel quel plutôt qu'avoir à être embêté avec ça.
Le second, dans une station balnéaire, est actuellement occupé par un bon locataire, qui paye son loyer. Sauf qu'avant celui-ci qu'il espère garder le plus longtemps possible encore, quitte à ce que cela signifie ne pas augmenter le loyer, il a enchaîner les locataires escrocs qui venaient signer peu avant la saison estivale un bail d'un ou 3 ans, qu'importe, au motif qu'ils avaient trouvé un boulot en CDI, en cassant ensuite le contrat un mois plus tard au motif qu'ils avaient été licenciés ... à la date de la fin de la saison touristique. En gros, les mecs louaient 3 mois à 500 balles par mois alors qu'en location saisonnière, cela aurait coûté peut-être plus encore pour une seule semaine de location. Et ça, c'est joué avec la complicité des commerçants du coin qui refilent l'astuce pour que leurs saisonniers soient logés à moindre frais, sur le dos des propriétaires particuliers. Et autant dire que les parents qui se sont portés caution en jurant croix-de-bois crois-de-fer que c'était pour un an se gardent bien de prolonger la location au-delà des 3 mois (mais viennent squatter l'appartement un mois, parce que ce serait gâché).

Donc dans l'ensemble, il y a du bon, mais il y a aussi du mauvais, et le chiffre des 42% donné plus haut ne m'étonne pas plus que ça.
Et quand on voit la difficulté pour expulsé un mauvais locataire, c'est à dire quelqu'un entré légalement dans un appartement, en opposition à des squatteurs entrés illégalement pour qui ce n'était déjà pas évident jusqu'à récemment (et encore, c'est pas gégé non plus), il ne faut pas s'étonner que cela fasse peur.

Mon père n'était pas un haut fonctionnaire à gros salaire, juste une personne avec un revenu dans la moyenne qui a fait le choix de ne jamais partir en vacances afin de s'assurer pour ses vieux jours, et ça me met en boule quand je vois des types qui déballent leur idéologie d'ultragauche en déblatérant sur le fait que tout ce qu'il a acquis devrait profiter gratuitement à d'autres qui n'ont jamais fait le même effort ni pris les risques qu'il a pris. Qu'ils réservent ces discours sur les logements du domaine de l'état, pas sur les particuliers qui essayent juste de ne pas trop mal vivre.

[Bah]

Bientôt 3 pages.

Heureusement, le débat avance !

[Aghora]

J'ai juste donné mon avis sur deux ou trois posts, j'avais pas vu que ça avait dégénéré !

[Praetor]

Ca n'a pas dégénéré, c'est l'habituelle dispute entre les fourmis qui trouvent normal d'épargner et d'en tirer un bénéfice et les cigales qui veulent aussi en profiter et trouvent honteux que les fourmis ne veulent pas tout leur donner.

[Bah]

Ce qui est bien, c'est que ça va pas le refaire partir pour un tour ça.

Moi j'ai avoué être un délinquant de la route et ça n'a même pas vaguement détourné l'attention.

[Lazyjoe]

Ca n'a pas dégénéré, c'est l'habituel dispute entre les fourmis qui trouvent normal d'épargner et d'en tirer un bénéfice et les cigales qui veulent aussi en profiter et trouvent honteux que les fourmis ne veulent pas tout leur donner.

On est d'accord que les cigales dans ton analogie sont les propriétaires ?

[Monsieur Cacao]

Ce qui est bien, c'est que ça va pas le refaire partir pour un tour ça.

Moi j'ai avoué être un délinquant de la route et ça n'a même pas vaguement détourné l'attention.

Un Suisse délinquant ça donne quoi ? Un conducteur qui active son clignotant avec un timing un peu trop juste de 0.17s par rapport à ce qui est recommandé ? Un chauffard qui ose parfois passer à l'orange ?

[Aghora]

Ce qui est bien, c'est que ça va pas le refaire partir pour un tour ça.

Moi j'ai avoué être un délinquant de la route et ça n'a même pas vaguement détourné l'attention.

Euh...

Ah mais c'est n'importe quoi ce que t'as fait, pour qui tu te prends franchement ?

(t'as fait quoi ?)

[LeLiquid]

Ca n'a pas dégénéré, c'est l'habituelle dispute entre les fourmis qui trouvent normal d'épargner et d'en tirer un bénéfice et les cigales qui veulent aussi en profiter et trouvent honteux que les fourmis ne veulent pas tout leur donner.

Si j'ai bien compris y'a pas besoin d'épargner pour faire de l'investissement locatif non ?

Le courtier m'avait expliqué qu'une fois un locataire dans un bien que l'on loue, si ça recouvre les traites, il ne compte plus dans l'endettement, donc avec un salaire confortable, il devient "facile" d'obtenir à crédit plusieurs apparts que l'on met en location, et les les crédits seront payés par les locataires. Quand on voit le prix du moindre appart dans les zones un minima tendu et la faiblesse des taux d'intérêt, j'ai l'impression que c'est assez jouable de faire ça non ?

[Bah]

Euh...

Ah mais c'est n'importe quoi ce que t'as fait, pour qui tu te prends franchement ?

(t'as fait quoi ?)

http://forum.canardpc.com/threads/12...1#post13112311

[Praetor]

Un Suisse délinquant ça donne quoi ? Un conducteur qui active son clignotant avec un timing un peu trop juste de 0.17s par rapport à ce qui est recommandé ? Un chauffard qui ose parfois passer à l'orange ?

En Suisse alémanique c'est ça. Mais plus tu t'approches de Genève, et plus ça devient la fête du slip. A Genève c'est le même nawak qu'à Paris.

[Ruvon]

On est d'accord que les cigales dans ton analogie sont les propriétaires ?

Si j'ai bien compris y'a pas besoin d'épargner pour faire de l'investissement locatif non ?

Le courtier m'avait expliqué qu'une fois un locataire dans un bien que l'on loue, si ça recouvre les traites, il ne compte plus dans l'endettement, donc avec un salaire confortable, il devient "facile" d'obtenir à crédit plusieurs apparts que l'on met en location, et les les crédits seront payés par les locataires. Quand on voit le prix du moindre appart dans les zones un minima tendu et la faiblesse des taux d'intérêt, j'ai l'impression que c'est assez jouable de faire ça non ?

C'est pas exactement ce que fait Praetor avec ses appartements au pluriel ?

[Praetor]

Si j'ai bien compris y'a pas besoin d'épargner pour faire de l'investissement locatif non ?

Le courtier m'avait expliqué qu'une fois un locataire dans un bien que l'on loue, si ça recouvre les traites, il ne compte plus dans l'endettement, donc avec un salaire confortable, il devient "facile" d'obtenir à crédit plusieurs apparts que l'on met en location, et les les crédits seront payés par les locataires. Quand on voit le prix du moindre appart dans les zones un minima tendu et la faiblesse des taux d'intérêt, j'ai l'impression que c'est assez jouable de faire ça non ?

C'est l'idée. Il faut juste un peu d'épargne au départ pour l'apport et pour faire en sorte que les loyers couvrent les traites (après il n'y a pas que ça, il y a aussi les impôts à payer).

[jeanba]

C'est l'idée. Il faut juste un peu d'épargne au départ pour l'apport et pour faire en sorte que les loyers couvrent les traites (après il n'y a pas que ça, il y a aussi les impôts à payer).

Et l'entretien !

[ExPanda]

reste maintenant que le logement est inoccupé et j'ai beau pousser mon père à faire les quelques travaux nécessaires pour le remettre en état et le relouer, à l'âge qu'à mon père, il préfère le laisser tel quel plutôt qu'avoir à être embêté avec ça.

Et pourquoi ne pas simplement le revendre dans ce cas ? C'est quand même dommage d'avoir un appartement vide et qui doit lui coûter de l'argent au final, juste pour pas être embêté.


Je savais pas que ça pouvait se faire ce que tu racontes pour le second appart.
Merci pour l'astuce.
C'est abusé.

[LeLiquid]

C'est pas exactement ce que fait Praetor avec ses appartements au pluriel ?

toute ressemblance avec des personnes existant ou ayant existé serait purement fortuite.

C'est l'idée. Il faut juste un peu d'épargne au départ pour l'apport et pour faire en sorte que les loyers couvrent les traites (après il n'y a pas que ça, il y a aussi les impôts à payer).

D'ac, donc comme je le pensais, y'a pas vraiment besoin d'épargner. Le mérite du proprio est plutôt d'avoir un plus gros salaire, pas d'épargner.

[fishinou]

Si j'ai bien compris y'a pas besoin d'épargner pour faire de l'investissement locatif non ?

Le courtier m'avait expliqué qu'une fois un locataire dans un bien que l'on loue, si ça recouvre les traites, il ne compte plus dans l'endettement, donc avec un salaire confortable, il devient "facile" d'obtenir à crédit plusieurs apparts que l'on met en location, et les les crédits seront payés par les locataires. Quand on voit le prix du moindre appart dans les zones un minima tendu et la faiblesse des taux d'intérêt, j'ai l'impression que c'est assez jouable de faire ça non ?

Voila.

Et le jour ou un locataire arrête de payer son loyer, tu expliquera à la banque que tu arrêtes de payer ton crédit

[Praetor]

C'est pas exactement ce que fait Praetor avec ses appartements au pluriel ?

Pas exactement. J'arrive quelque part, au début en locataire (c'est plus simple et rapide). Une fois que je connais le coin j'achète parce que c'est con de payer un loyer si on peut rembourser un crédit. Puis on me propose un job ailleurs et je mets mon logement en location. Retour au début du cycle.

Après il m'est arrivé de faire des remboursements anticipés partiels pour réduire les mensualités afin qu'elles collent aux loyers. Il ne faut pas s'imaginer qu'on peut acheter un truc à crédit sans le moindre apport et que le loyer couvrira tout y compris les impôts et les prélèvements sociaux. Faut pas rêver

[LeLiquid]

Voila.

Et le jour ou un locataire arrête de payer son loyer, tu expliquera à la banque que tu arrêtes de payer ton crédit

J'imagine que ceux qui font ça mette un peu de sous de coté pour le cas où cela arrive, histoire de pas se retrouver trop dans la merde le temps de revenir à une situation normale.

M'enfin bon, tu devrais pas vraiment te sentir concerné toi de toute façon par ces histoires de crédit.

[Praetor]

D'ac, donc comme je le pensais, y'a pas vraiment besoin d'épargner. Le mérite du proprio est plutôt d'avoir un plus gros salaire, pas d'épargner.

Ben si, c'est de l'épargne. Que tu le fasses avant pour constituer l'apport ou après en y mettant un peu de ta poche tous les mois, c'est la définition de l'épargne: tu mets de l'argent de coté (sur un compte ou pour rembourser une dette) afin de te constituer un patrimoine.

- - - Mise à jour - - -

J'imagine que ceux qui font ça mette un peu de sous de coté pour le cas où cela arrive, histoire de pas se retrouver trop dans la merde le temps de revenir à une situation normale.

C'est pour ça qu'il en faut plusieurs, pour mitiger le risque

[LeLiquid]

Oui tu as raison. Mais ça ne nécessite pas une épargne si importante que ça. C'était plutôt la où je voulais en venir. Tu (je parle pas de toi spécifiquement) vas pas bouffer des pates pendant 20 ans alors que ce sera la vie de château pour un locataire (à salaire équivalent).

[fishinou]

J'imagine que ceux qui font ça mette un peu de sous de coté pour le cas où cela arrive, histoire de pas se retrouver trop dans la merde le temps de revenir à une situation normale.

Et bien tu imagines mal.
Mes parents ont eu ce genre de soucis et si eux pouvaient encaisser le choc, il sont se retrouver dans une "asso" contre un promoteur véreux avec des gens qui ont du vendre la baraque pour rembourser la banque, et un mec s'est suicidé ...

M'enfin bon, tu devrais pas vraiment te sentir concerné toi de toute façon par ces histoires de crédit.

Je confirme. En dehors de ma résidence principale, je, enfin nous, avec ma compagne, n'aurons jamais les reins assez solide pour encaisser un mauvais payeur et les procédures qui vont avec ... Donc on s'abstient.

[Praetor]

Oui tu as raison. Mais ça ne nécessite pas une épargne si importante que ça. C'était plutôt la où je voulais en venir. Tu (je parle pas de toi spécifiquement) vas pas bouffer des pates pendant 20 ans alors que ce sera la vie de château pour un locataire (à salaire équivalent).

Ca dépend. Il y en a qui font des efforts d'épargne assez hallucinant. Renseigne-toi sur le FIRE movement (Financial independence, retire early), il y a de gros malades qui vivent dans des clapiers et bouffent des patates alors qu'ils gagnent très bien.

Mais dans l'absolu oui, on peut commencer sans forcément se priver. Il y a des studios pas trop chers avec de bons rendements par exemple, qui permettent de lancer la machines sans avoir besoin de beaucoup d'épargne. Tu ne deviendras pas riche avec un studio, mais une fois remboursé ça te fera un complément de revenu ou un apport pour acheter une maison.

[LeLiquid]

Ca dépend. Il y en a qui font des efforts d'épargne assez hallucinant. Renseigne-toi sur le FIRE movement (Financial independence, retire early), il y a de gros malades qui vivent dans des clapiers et bouffent des patates alors qu'ils gagnent très bien.

Mais dans l'absolu oui, on peut commencer sans forcément se priver. Il y a des studios pas trop chers avec de bons rendements par exemple, qui permettent de lancer la machines sans avoir besoin de beaucoup d'épargne. Tu ne deviendras pas riche avec un studio, mais une fois remboursé ça te fera un complément de revenu ou un apport pour acheter une maison.

J'avais déja entendu parler du truc dont tu parles. C'est spécial dirons nous.

Et bien tu imagines mal.
Mes parents ont eu ce genre de soucis et si eux pouvaient encaisser le choc, il sont se retrouver dans une "asso" contre un promoteur véreux avec des gens qui ont du vendre la baraque pour rembourser la banque, et un mec s'est suicidé ...



Je confirme. En dehors de ma résidence principale, je, enfin nous, avec ma compagne, n'aurons jamais les reins assez solide pour encaisser un mauvais payeur et les procédures qui vont avec ... Donc on s'abstient.

Ton anecdote est parlante, mais je sais pas si on peut en tirer une généralité.


Pour ta situation, je faisais référence à l'argent de tes beaux parents (il me semble que c'était toi).

[fishinou]

Pour ta situation, je faisais référence à l'argent de tes beaux parents (il me semble que c'était toi).

C'étais bien moi, tes fiches sont juste ^^

Mais vu les prix ici, ça nous permettra de passer d'un petit appart' à une petite maison, pas de lancer un empire immobilier (si tes fiches sont juste tu dois connaitre mon salaire aussi ).

Par contre quand ils passeront l'arme à gauche et qu'on vendra leur énorme baraque, là on pourra en reparler

- - - Mise à jour - - -

Ton anecdote est parlante, mais je sais pas si on peut en tirer une généralité.

Ah non clairement pas.

C'est juste pour dire qu'on entend souvent les gens dirent "avec le loyer ça se rembourse tout seul" ... Alors déjà c'est pas souvent vrai (cf impots et autres ...), mais sans le loyer ... ça coince un peu on va dire.

[DjudjRed]

Et pourquoi ne pas simplement le revendre dans ce cas ? C'est quand même dommage d'avoir un appartement vide et qui doit lui coûter de l'argent au final, juste pour pas être embêté.


Je savais pas que ça pouvait se faire ce que tu racontes pour le second appart.
Merci pour l'astuce.
C'est abusé.

Si tu achètes et revends trop d'appartements en un temps limité, tu peux être considéré comme "marchand de biens" et y a le FISC qui va venir te rendre une petite visite (à moins qu'ils ne daignent même pas se déplacer).
Quant aux bénéfices de l'investissement foncier, disons qu'avec 17,2% de CSG plus les impôts derrière (30% pour ma part) finalement tes revenus locatifs se réduisent assez vite de 45% environ.
Certes il existe en plus des solutions intéressantes de déductions fiscales (type Celier, Robien etc...) pour te permettre de déduire les intérêts de l'emprunt de tes revenus locatifs, mais malgré tout, il reste une partie des traites qui ne sera pas couverte (je dirais environ 30% à vue de nez).
Ce qui veut dire qu'il faudrait un loyer, ma foi assez élevé, voire totalement prohibitif, si tu souhaites couvrir en totalité les traites de l'emprunt (en supposant bien sûr que tu aies dû emprunter le montant total de l'achat initial).

[Anonyme210226]

J'ai juste donné mon avis sur deux ou trois posts, j'avais pas vu que ça avait dégénéré !

Gardes-en pour vendredi ! Ca m'agace ce manque de respect des traditions forumesques. Tout lâcher dès le début de semaine, c'est Non !

[ducon]

C'est pour ça qu'il en faut plusieurs, pour mitiger le risque

Comme en 2007.

[Snakeshit]

Pour la caution, c'est très réglementé (1 mois pour location vide, 2 mois en meublé) et franchement c'est beaucoup pour un locataire, mais peu pour un bailleur dés qu'il faut réparer la moindre dégradation. La caution peut aussi être pratique quand c'est un proche, en cas d'impayer, pour régler le problème à l'amiable en s'en servant de médiateur.

En Autriche c'est 3 mois de loyer pour la caution, le premier mois de loyer et 2 mois pour l'agent qui a souvent rien foutu.

Mais ce qui est bien c'est qu'ils ont beaucoup de genossenschaft (que j'ai sûrement mal écrit), c'est à dire des logements (appartements ou maisons) avec un loyer assez faible et où on apporte une somme d'argent initiale (entre 10 et 30% du prix du bien je crois). Après x années (10 il me semble) on peut acheter le bien (moins la somme versée initialement).
Ça garantit une somme d'argent initiale et les logements sont possédés par une association / organisation à but non lucratif.

[Aghora]

http://forum.canardpc.com/threads/12...1#post13112311

GCDJ moi. J'oublie toujours qu'un endroit où je vais avec mon gamin est en zone 30. Il me faut chaque fois 100m pour m'en rappeler (c'est une zone loisir bourrée de monde le week-end, mais déserte les matins de semaine et c'est une belle route bien large, aucune habitation etc.). Ben cette fois sur ces 100m y'avait un radar... Bien fait pour ma gueule. Si j'ai pas trop merdé (si j'étais à 50 et pas 53) je m'en tirerai avec 250 balles. Si j'étais plus proche des 55 que des 50, ce qui m'étonnerait vu que je pensais être sur une zone 50, y'a risque de dénonciation. Vu que j'ai eu que 3 ou 4 prunes de 40 balles en 25 ans de permis je risque rien, sauf des frais supplémentaires de procédure.

Rooooh ! T'es le GCDJ de la route de quelqu'un alors !