Faut-il acheter un bien immobilier ou rester locataire ?

[Jules544]

Hello, j'ai besoin de conseil...

Pour vous, faut-il acheter sa résidence principale ou attendre que les taux rebaissent ?

Je suis en capacité d'acheter mon premier appartement (actuellement locataire), mais les taux me rebutent un peu ....

[Nazedaq]

Les taux sont un faux problème, ils reviennent simplement dans la norme. Ce sont les taux à 1% qui étaient exceptionnels.
Il faut surtout attendre que les prix rattrapent la hausse des taux, ce n'est pas le cas. Donc non, ce n'est pas le moment d'acheter avant une baisse des prix (ou une affaire mais c'est rare).

[Stelteck]

Hello, j'ai besoin de conseil...
Pour vous, faut-il acheter sa résidence principale ou attendre que les taux rebaissent ?
Je suis en capacité d'acheter mon premier appartement (actuellement locataire), mais les taux me rebutent un peu ....

Acheter sa résidence principale pour y habiter suffisamment longtemps est généralement rentable, d'autant plus actuellement si tu as un apport important et que tu ne dois pas emprunter tant que cela.

La question est le "suffisamment longtemps". Si tu risques très vite de devoir partir ailleurs, ou t'agrandir, et que tu ne vas plus y habiter toi même, que tu dois revendre rapidement ou le mettre en location, c'est très différent.

En gros, il faut que tu y restes dedans suffisamment de temps pour te rembourser, par les loyers que tu te verses à toi même, les taxes sur la vente, les taux d'intérêt de l'emprunt et les éventuels frais de travaux.

Aussi à voir si tu as les moyen d'acheter un équivalent à ce que tu loues actuellement, ou si tu dois faire des sacrifices en terme de distance/localisation/surface.

[Rick Descartes]

Alors première chose, attention aux coûts cachés pour faire la différence avec un loyer sur la même période.
Il faut compter les intérêts du prêt mais aussi l'assurance du prêt (le fameux TAEG), la taxe foncières, les charges de copropriété et les éventuels travaux (sur la copropriété et sur ton logement) qui se feront obligatoirement au fil du temps à un moment ou un autre.
Il faut aussi voir si l'endroit où tu cherches prend de la valeur ou en perd, ce qui compte pour une éventuelle revente. Typiquement une zone inondable, près des voies ferrées avec un futur projet d'autoroute et une invasion de rats dans un quartier mal famé (liste non exhaustive), tu oublies.

Deuxièmement, est-ce que c'est le bon moment ?
Si tu fais partie des rares privilégiés qui peuvent acheter comptant sans prendre de prêt, carrément, si tu es comme tout le monde dans le cas inverse, pas du tout. Le marché chute un peu parce que personne n'achète, ce qui garantit un prix bas mais personne n'achète parce que les taux sont excessifs et que la possibilité d'avoir un prêt est loin d'être garantie pour beaucoup de gens.

Voilà, j'espère avoir pu répondre à tes questions.

[Laya]

Les taux sont un faux problème, ils reviennent simplement dans la norme. Ce sont les taux à 1% qui étaient exceptionnels.
Il faut surtout attendre que les prix rattrapent la hausse des taux, ce n'est pas le cas. Donc non, ce n'est pas le moment d'acheter avant une baisse des prix (ou une affaire mais c'est rare).

Je plussoie ça, pour le moment le marché est en faveur des vendeurs ( même si ca peut paraître bizarre). Grosso modo les acheteurs ne peuvent pas, moins acheter. Il fuat attendre que ça se rééquilibre un minima.

A priori parce qu'on ne predit jamais le futur, il y a un monde ou c'est le bon moment selon ce qu'il va se passer dans le futur

[sissi]

Faire gaffe à l'état général de l'immeuble, le syndic qui officie, les guerres entre copropriétaires.

Il y a une vingtaine d'années, une cousine avait eu une belle surprise avec une facture à payer (dans les 12k si je me souviens) pour un changement des menuiseries extérieures à des fins d'harmonisation... elle était proprio depuis trois ans environ et ses fenêtres en bon état ... Elle a revendue deux ans après, les copro voulaient refaire entièrement les escaliers et ça chiffrait pas mal il parait...

edit: j'ai été voir sur maps, ils ont bossé sur la façade en 2008, on y voit des ouvriers à l’œuvre...

[fishinou]

Je plussoie ça, pour le moment le marché est en faveur des vendeurs

Pardon ?
Les gens ne peuvent plus acheter, plus rien ne se vend, la tendance est à la baisse, dans quel monde c'est en faveur des vendeurs ?

[Qiou87]

Faut pas oublier que dans les zones tendues, c'est un peu la seule période où tu as de la marge de négociation. La baisse des prix au delà de 10%, je n'y crois pas, la majorité des vendeurs peut se permettre d'attendre avant de vendre. La quantité de transactions baisse, mais les prix pas trop.

Je suis dans une zone tendue où les prix se sont envolés depuis 15 ans, passant de 3000 à plus de 6000€/m² pour des surfaces >60m². Au final j'ai revendu mon appart précédent seulement 3% plus cher que je l'avais acheté y'a 7 ans, car l'acheteur avait du pouvoir de négociation. Il a fait une affaire car y'a un an je vendais 10% plus cher. J'en ai faite une aussi car j'ai pu acheter plus grand avec -10% sur le prix de vente (le mec a baissé et j'ai négocié 5% en plus), pour un appart qui se serait vendu en quelques jours en période d'argent gratuit.

Les taux actuels ne sont pas "abusifs", j'ai acheté à 3,8% sur 25 ans, c'est ce qu'on trouvait dans les années 2010. Auparavant (90s, 00s) c'était encore plus que ça. N'oubliez pas juste de ficeler correctement le crédit en regardant notamment les possibilités de renégocier ou faire racheter le crédit, si jamais dans 5 ans on retourne à du 1%.

Y'a eu une période jusqu'à l'été 2023 où pratiquement aucune banque, sortie des banques mutualistes (CM-CIC, CA) qui prêtait de l'argent. Ca s'est vachement calmé.

Alors est-ce le bon moment? Ca dépend vachement, et c'est pas le style de conseil que j'irai prendre sur un forum car ça demande beaucoup d'infos personnelles sur ta situation, ta localisation, ta vie de famille etc. C'est un moment, ça peut être le bon, ça peut être le mauvais. Je m'étonne de voir certains ici avoir des positions si tranchées, alors qu'il y a tellement de variables dans l'énoncé et qu'on en connait pas le quart.

Faire gaffe à l'état général de l'immeuble, le syndic qui officie, les guerres entre copropriétaires.

Il y a une vingtaine d'années, une cousine avait eu une belle surprise avec une facture à payer (dans les 12k si je me souviens) pour un changement des menuiseries extérieures à des fins d'harmonisation... elle était proprio depuis trois ans environ et ses fenêtres en bon état ... Elle a revendue deux ans après, le syndic voulait refaire entièrement les escaliers et ça chiffrait pas mal il parait...

Le syndic est un gestionnaire, il paie les factures d'électricité, d'eau, les entreprises qui font l'entretien de l'immeuble... Il ne décide pas des travaux. Les travaux sont proposés par les copropriétaires, souvent par le conseil syndical (composé de copropriétaires), et votés à la majorité par les copropriétaires lors de l'assemblée générale. Attention donc à ne pas dire n'importe quoi, car un immeuble c'est une démocratie, et on a le droit d'aller à l'AG pour exprimer son avis et discuter des travaux. Je fais parti du conseil syndical de mon immeuble justement pour me tenir au courant de ce qui peut m'arriver sur la figure, et y'a aussi des choses qu'on peut réparer soi-même en concertation avec les autres pour éviter des hausses de charge. Ce que tu écris là est factuellement incorrect.

[sissi]

Le syndic est un gestionnaire, il paie les factures d'électricité, d'eau, les entreprises qui font l'entretien de l'immeuble... Il ne décide pas des travaux. Les travaux sont proposés par les copropriétaires, souvent par le conseil syndical (composé de copropriétaires), et votés à la majorité par les copropriétaires lors de l'assemblée générale. Attention donc à ne pas dire n'importe quoi, car un immeuble c'est une démocratie, et on a le droit d'aller à l'AG pour exprimer son avis et discuter des travaux. Ce que tu écris là est factuellement incorrect.

J'ai écrit syndic à la place de copropriétaire, oups.

Alors, dans mes souvenirs, cela s'est décidé entre tous les copropriétaires avec un vote; elle était résignée puis emmerdé parce qu'elle ne savait pas comment elle allait raquer, elle flirtait avec le surendettement. Après, que le syndic soit impliqué, je ne vois pas ce qui peut détonner; il me semble que cela fait partie de ses missions.

- Faire exécuter le règlement de copropriété et les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires (AG)

- Administrer l'immeuble, assurer sa conservation, son entretien et, en cas d'urgence, faire exécuter les travaux nécessaires

Je ne saurais dire si les copropriétaires géraient le syndic eux mêmes.

[Saintvergetorix]

Ma compagne vient de signer un compromis après avoir cherché pendant un an. Elle achète le premier bien qu'elle avait repéré.
1) Mars: elle fait une offre en soustrayant 10%, car elle juge le truc surévalué. L'agent immobilier lui rit au nez, en mode "mais vous n'y pensez pas!".
2) Juillet: appel de l'agent en mode "euh... finalement, c'est ok". Ma compagne, qui n'avait pas apprécié son attitude de c... en mars, l'envoie bouler.
3) Septembre: l'agent immobilier ayant perdu l'exclusivité sur le bien, celui-ci réapparait dans d'autres agences, 5-6% moins cher qu'en mars.
4) Novembre: le prix du truc baisse encore.
5) Décembre: Nouvelle offre de ma nana qui gratte encore le prix. L'offre est acceptée.

Je précise qu'on habite une ville moyenne, et que le bien était réellement surévalué (mais pas de 15%). Rien ne dit que ça ne va pas encore se casser la gueule. Mais vu l'évolution des taux, je pencherais plutôt pour un ralentisement du rythme de la baisse à court terme. (donc, pour répondre à la question initiale de ce thread: GO)

Autre choix, faites comme moi. Ne soyez ni locataire, ni propriétaire: habitez chez une copine

[Qiou87]

Après y'a un point sur lequel c'est toujours un peu la loterie: tu sais pas qui est dans ton AG. Tu peux tomber sur des grosses pinces qui vont attendre qu'il y ait une cata pour faire le moindre truc, ou à l'inverse tu peux tomber sur des gens à l'aise qui veulent un immeuble impeccable tout le temps et vont raquer pour faire des travaux au moindre truc. Je sais que quand on a eu à faire un ravalement sur la précédente résidence où j'étais, le syndic a fait son boulot et proposé des aides au financement avec emprunt commun. Ils ont aussi lissé les appels sur 2 ans pour éviter de se prendre une grosse douloureuse dans les dents.

Dans le fond, donc, y'a un truc avec lequel je suis totalement d'accord: faut bien se renseigner, poser des questions au vendeur et surtout demander les PVs d'AG (ils ont obligation à les fournir) pour voir un peu dans quoi on met les pieds, ce qui est discuté. Je sais aussi qu'à titre personnel je préfère une petite copro qu'une grosse, c'est plus facile de faire entendre son avis et orienter un peu les décisions avec 20-30 copropriétaires (sachant que la moitié viendra pas aux réunions, quasi sûr) qu'avec plus d'une centaine.

Autre choix, faites comme moi. Ne soyez ni locataire, ni propriétaire: habitez chez une copine

Tu me files ton tél portable, je te laisse proposer l'idée à ma femme? Ca passera mieux si ça vient de toi.

Sinon: GG à ta copine!

[Laya]

Pardon ?
Les gens ne peuvent plus acheter, plus rien ne se vend, la tendance est à la baisse, dans quel monde c'est en faveur des vendeurs ?

Si un vendeur est obligé de descendre son prix parce que personne ne l'achète c'est bien qu'il est plus haut que l'équilibre et donc en sa faveur.
C'est difficile parce que tu peux revendre moins chère mais c'est oublier que tu va acheter moins chère aussi.

Evidement c'est des moyennes à l'individuel tu peux avoir fait une mauvaise affaire, mais actuellement le prix ne semble pas avoir assez baissé pour atteindre le pouvoir d'achat des acheteur c'est donc en faveur des vendeurs (mais la psychologie de vendre moins chère a du mal avec ça).

Comme dit Qiou87 en plus c'est des raisonnements rapide très macro, microscopiquement ça peut être totalement l'occasion d'acheter etc...

[Rick Descartes]

Alors est-ce le bon moment? Ca dépend vachement, et c'est pas le style de conseil que j'irai prendre sur un forum car ça demande beaucoup d'infos personnelles sur ta situation, ta localisation, ta vie de famille etc.

Même si j'ai un avis plus tranché que le tien, c'est vrai que c'est bizarre de voir qqn s'inscrire sur un forum de JV pour poser cette question en premier...

[Saintvergetorix]

surtout demander les PVs d'AG (ils ont obligation à les fournir) pour voir un peu dans quoi on met les pieds

Best advice.

Tu me files ton tél portable, je te laisse proposer l'idée à ma femme? Ca passera mieux si ça vient de toi.


Sinon: GG à ta copine!

Haha, bon courage pour les négos avec ta femme...
Moi aussi, j'ai envie de dire GG à ma compagne. Et puis, même si les prix continuent de baisser et que ce n'est pas un si bon investissement que ça, un logement à une valeur d'usage. Bien entendu, il n'est pas question de se faire rouler lors d'un achat. Mais, passé ça, il n'est obligatoire de voir de la marchandise dans tout et partout.

[Nazedaq]

Pardon ?
Les gens ne peuvent plus acheter, plus rien ne se vend, la tendance est à la baisse, dans quel monde c'est en faveur des vendeurs ?

Ce que Laya veut dire (enfin je pense) c'est que la balle est dans le camp des vendeurs en ce moment. Et ce n'est pas faux, ils sont les seuls à pouvoir débloquer la situation dès qu'un neurone aura touché la région cérébrale du bon sens.

Ah mince pardon, je l'ai écrit si fort ?

- - - Mise à jour - - -

Comme dit Qiou87 en plus c'est des raisonnements rapide très macro, microscopiquement ça peut être totalement l'occasion d'acheter etc...

Rien compris...une tiny house* ?



* je recentre le débat pendant que les autres sont en pleine réunion de copro

[fishinou]

Je crois qu'on a pas la même vision de "en faveur de" en fait

Certe, ce sont les vendeurs qui décident de vendre ou pas, la balle est danseur camp on peut dire, mais comme ils vendent pas vraiment au prix qu'ils veulent ... Dur de dire que les ventes sont en leur faveurs.

Quand un bien reste 6 mois en vitrine, dur de dire que c'est bon pour les vendeurs. On est loin de 2021 ou les biens étaient vendus en 24/48h, des fois même avant de visiter !!

[cailloux]

Si un vendeur est obligé de descendre son prix parce que personne ne l'achète c'est bien qu'il est plus haut que l'équilibre et donc en sa faveur.
C'est difficile parce que tu peux revendre moins chère mais c'est oublier que tu va acheter moins ...

Ta façon de présenter les choses est bizarre. Pour un truc simple : les prix ne montent plus, baisse même, donc le marché n'est plus en faveur des vendeurs. Par contre ce n'est pas forcément non plus au bénéfice des acheteurs non plus, ce sont les banques qui y gagnent le plus.
Avec un gros matelas de cash l'avenir est au gros acheteurs.

[Laya]

Ta façon de présenter les choses est bizarre. Pour un truc simple : les prix ne montent plus, baisse même, donc le marché n'est plus en faveur des vendeurs. Par contre ce n'est pas forcément non plus au bénéfice des acheteurs non plus, ce sont les banques qui y gagnent le plus.
Avec un gros matelas de cash l'avenir est au gros acheteurs.

Je présente dans la dichotomie acheteur vendeur par rapport à un point d'équilibre très théorique.
La banque de toute façon s'ajuste en fonction des taux et retour qu'elle a, c'est son métier de mesurer les risques d'emprunts ( je ne dis pas qu'elle le fait nécessairement parfaitement, mais mieux que moi certainement ) .

Actuellement la chute des prix a pour cause l'incapacité des acheteurs à acheter (prêt de moins en moins accordé, allongement de la durée des prêt). Nécessairement c'est les vendeurs qui sont en position favorable (comme dit Nazedaq ils n'ont qu'à se réévaluer sur la capacité d'emprunt en gros).
Si on avait un excès d'offres qui faisait chuter les prix qui amène à revendre à même taux moins chère que ce qu'on a acheté j'aurais dit que le marché était plus en direction des acheteur mais ce n'est pas le cas.
En gros si j'étais vendeur aujourd'hui je me dirais que c'est ok, certes je vais vendre un peu moins chère, mais probablement moins que dans les prochains mois et il y a des chances que soit j'ai acheté moins chère que le prix, soit j'ai eu des taux plus intéressant (ou les deux ) .

Avec un gros matelas de cash l'avenir est au gros acheteurs.

L'avenir dans un pays capitaliste est toujours aux gros propriétaire et/ou riches de toute façon