Impôts : maintenant, on vous paie le carburant

[nova]

Salut les canards!

On vient de faire la déclaration de revenu de ma compagne, on habite ensemble depuis début 2017, elle est propriétaire d'un petit appartement, qu'elle a mis en location début 2017, et donc il lui faut déclarer ses revenus fonciers cette année pour la première fois, cependant je suis un peu choqué de l'impôt que ça lui demande.
Sans les revenus fonciers elle ne paye pas d'impôt, revenu modeste.
Avec les revenus fonciers, qui ne dépassent pas les 5000€, ça lui fait bondir son impôt sur le revenu à +1200€. Sachant que le loyer qu'elle perçoit permet à peine de payer son crédit et les charges. Je trouve ça complètement aberrant! C'est normal qu'un si petit loyer, qui ne lui rapporte rien au final, soit autant taxer? Ou on a oublié de déclarer autre chose?
On s'attendait bien à avoir un impôt en plus, mais pas autant! Parce que devoir payer 1 mois de salaire d'impôt c'est un peu mission impossible....

Merci à vous
On va essayer d'appeler le centre des impôts demain aussi, mais je pense que ça va être compliqué...

Le locatif en France est hyper taxé. C'est la CSG qui vous fait payer autant.

Par contre, il faut vous poser une question très importante :
Combien de loyer brut vous avez et combien d'intérets et autres frais vous déduisez ?
Parce qu'en dessous de 15000 de loyers brut on peut déclarer au Micro foncier , donc pas besoin de calculer quoi que ce soit et derrière tu as un abattement de 30%.

Exemple :
6000€ de loyer, 1500€ d'intérets et autres charges déductibles = 4 500€ de revenus fonciers
6000€ - 30% = 4 200€
Donc micro foncier plus intéressant.
Il fut un temps ou j'aurai dit que c'etait toujours plus intéressant ou presque de déclarer au réel tant qu'on était au début de l'emprunt mais bon les taux étant tellement faible...

[Enyss]

Praetor, les prélèvements sociaux sur le foncier, c'est pas sur les revenu nets (donc après abattement/déduction des charges )?

[Praetor]

Praetor, les prélèvements sociaux sur le foncier, c'est pas sur les revenu nets (donc après abattement/déduction des charges )?

Oui, l'IR aussi d'ailleurs. Croustibatte parle bien de 5000€ de revenus fonciers, pas de loyers encaissés donc j'ai supposé que c'était tout déduits (intérêts, assurances, frais de gestion, etc.).

Edit: Ou alors il fait du foncier simplifié. En non meublé avec un emprunt c'est généralement un mauvais choix, l'abattement de 30% ne couvrant pas tout ce qu'on peut déduire.

[croustibatte]

Merci de vos réponses
Alors, c'est une première dans ce secteur du foncier alors on saisi peut-être pas tout très bien, elle perçoit un loyer brut de 4740€ sur l'année. J'ai parlé de revenu foncier, mais c'est peut-être une erreur. Donc après abattement des 30% du micro-foncier, on est à 3318. et donc avec ces 3318€ rajouté à l'impot sur le revenu, elle pas de 0€ d'impôt à 1270!
Elle est dans la première tranche d'imposition mais impôt réduit à zéro après décote.

- - - Mise à jour - - -

Edit: Ou alors il fait du foncier simplifié. En non meublé avec un emprunt c'est généralement un mauvais choix, l'abattement de 30% de couvrant pas tout ce qu'on peut déduire.

C'était en fait un choix par défaut, elle veut le vendre mais vu que l'immobilier s'est cassé la gueule, elle perdrait à le revendre par rapport à ce qu'elle l'a acheté. C'est pour ça qu'elle a choisi de le louer, mais on aurait jamais pensé que ça puisse faire envoler son impôt d'autant.

[nova]

Merci de vos réponses
Alors, c'est une première dans ce secteur du foncier alors on saisi peut-être pas tout très bien, elle perçoit un loyer brut de 4740€ sur l'année. J'ai parlé de revenu foncier, mais c'est peut-être une erreur. Donc après abattement des 30% du micro-foncier, on est à 3318. et donc avec ces 3318€ rajouté à l'impot sur le revenu, elle pas de 0€ d'impôt à 1270!
Elle est dans la première tranche d'imposition mais impôt réduit à zéro après décote.

- - - Mise à jour - - -


C'était en fait un choix par défaut, elle veut le vendre mais vu que l'immobilier s'est cassé la gueule, elle perdrait à le revendre par rapport à ce qu'elle l'a acheté. C'est pour ça qu'elle a choisi de le louer, mais on aurait jamais pensé que ça puisse faire envoler son impôt d'autant.

Tu n'as pas répondu sur les frais réels , elle peut peut-etre faire baissé son impot en déclarant au réel :
Tu peux déduire les intérets d'emprunts les frais de gestion (agence immobiliere and co) , les travaux , la taxe fonciere (hors Taxe ordure ménagere) etc...

[Praetor]

Alors, c'est une première dans ce secteur du foncier alors on saisi peut-être pas tout très bien, elle perçoit un loyer brut de 4740€ sur l'année. J'ai parlé de revenu foncier, mais c'est peut-être une erreur. Donc après abattement des 30% du micro-foncier, on est à 3318.

Faites aussi le calcul réel pour voir, vous pouvez peut-être descendre plus bas. N'oubliez pas l'assurance propriétaire, la taxe foncière et les 20€ de frais de gestion que l'on peut toujours déduire

[croustibatte]

Tu n'as pas répondu sur les frais réels , elle peut peut-etre faire baissé son impot en déclarant au réel :
Tu peux déduire les intérets d'emprunts les frais de gestion (agence immobiliere and co) , les travaux , la taxe foncière (hors Taxe ordure ménagere) etc...

Oui j'étais en train de regarder pour les frais réels, voir si on dépasse les 30%. Mais il n'y a que les intérêt d'emprunt, assurance emprunt et taxe foncière, pas de travaux sur l'année dernière. Et c'est un grosse copropriété donc beaucoup de charges, mais non déductibles du coup..

Bon par contre je crois qu'on va voir ça demain car là faut qu'on cherche dans ses papiers et elle en a marre.
Merci en tout cas

[Praetor]

Mais il n'y a que les intérêt d'emprunt, assurance emprunt et taxe foncière

Pas d'assurance propriétaire (responsabilité civile, si le locataire se prend un meuble de la cuisine sur la gueule par exemple)?

Et j'insiste sur les 20€ que vous pouvez déduire comme frais de gestion sans justificatif (oué je sais c'est que dalle mais c'est par principe ).

[croustibatte]

Ah si si, il y a bien l'assurance propriétaire, j'avais zappé, et merci pour les 20€, je ne savais pas

[fishinou]

Y'a que moi qui suis choqué par la partie "ne lui rapporte rien au final" ?!?

Genre si elle le louait pas son appart' elle n'aurait pas à payer le crédit + les charges ?
Donc ça lui rapporte les loyers. Qui sont ensuite imposés. Ça pique, mais c'est comme ça, faudrait faire gaffe à pas faire trop de raccourci non plus.

Après vous pouvez toujours revendre l'appartement est question si ça vous fait trop chier

[nova]

Y'a que moi qui suis choqué par la partie "ne lui rapporte rien au final" ?!?

Genre si elle le louait pas son appart' elle n'aurait pas à payer le crédit + les charges ?
Donc ça lui rapporte les loyers. Qui sont ensuite imposés. Ça pique, mais c'est comme ça, faudrait faire gaffe à pas faire trop de raccourci non plus.

Quand tu roules pas sur l'or, conserver un appart en location c'est pas si facile en terme de trésorerie. Comme il l'a expliqué plus haut , elle avait 2 choix : Vendre ou louer. Dans le cas de la location, elle a un impôt à payer sur un revenu foncier qu'elle a utilisé pour rembourser la banque. La ou c'est rude c'est que la CSG n'est pas progressive contrairement à l'impot. Avec si peu de revenu foncier, elle ne paie pas ou très peu d'impot mais beaucoup de CSG car pas de progressivité.

Donc tu peux trouver cela normal mais quand tu connais pas le systeme et que tu le découvres, je peux comprendre que ca surprenne. Parce que passer de 0€ d’impôt à 1200€ parce que t'as gagné 4000€ de plus c'est drastique comme hausse. (Pro tip : si elle avait gagné 4 000€ supplémentaire en salaire elle n'aurait pas payé autant d'impot).

[croustibatte]

J'y vois plus clair maintenant, effectivement on aurait jamais pensé qu'il en découle une si grosse hausse! Et c'est donc la CSG qui provoque cette mauvaise surprise, merci.
Il va falloir chercher à le vendre maintenant, parce que ça n'a aucun intérêt dans l'état actuel.. Le tout c'est d'arriver à le vendre sans perte.
On va quand même faire le calcul du foncier au réel voir si ça fait plus que les 30% du forfait.
Merci de ces éclaircissement en tout cas

- - - Mise à jour - - -

Y'a que moi qui suis choqué par la partie "ne lui rapporte rien au final" ?!?

Genre si elle le louait pas son appart' elle n'aurait pas à payer le crédit + les charges ?
Donc ça lui rapporte les loyers. Qui sont ensuite imposés. Ça pique, mais c'est comme ça, faudrait faire gaffe à pas faire trop de raccourci non plus.

Après vous pouvez toujours revendre l'appartement est question si ça vous fait trop chier

Je me suis peut-être mal exprimé, ce que je voulais dire, c'est qu'elle n'a pas mis son appart en loc pour chercher à faire de la thune dessus, mais à couvrir au mieux les charges en attendant de le mettre en vente quand le marché sera plus favorable. De plus on habite pas à Paris, et à limoges il y a beaucoup plus d'offre que de demande, impossible de mettre en place un loyer qui te couvre toutes les dépenses, donc même sans les impôts sur le revenu, l'appart lui coûte déjà de l'argent. Quand tu rajoutes cet impôt sur le revenu bien violent, comme si elle gagnait 25000€ de salaire à l'année alors qu'elle en gagné 10000 de moins, désolé mais je prend ça comme du racket!
Parce que les loyers qu'elle touche c'est pas de l'argent de poche, je suis ok pour payer un impôt dessus, on s'y attendait, mais pas de manière aussi violente.

[Ventilo]

Y'a que moi qui suis choqué par la partie "ne lui rapporte rien au final" ?!?

Genre si elle le louait pas son appart' elle n'aurait pas à payer le crédit + les charges ?
Donc ça lui rapporte les loyers. Qui sont ensuite imposés. Ça pique, mais c'est comme ça, faudrait faire gaffe à pas faire trop de raccourci non plus.

Après vous pouvez toujours revendre l'appartement est question si ça vous fait trop chier

Les apparts c'est du long terme.par rapport à un placement, si tu enlèves la plus value eventuelle à la vente, il y'a un aléa
Et tu paies pas mal d'impot2s dessus, tu perds des droits CAF etc....

[Lee Tchii]

elle perçoit un loyer brut de 4740€ sur l'année

Pour une noob qui n'y connait rien, tu veux dire que ta compagne reçoit en loyer 4740 euros, et qu'elle doit payer 1200 euros d’impôt là-dessus (plus son crédit immobilier) ?

[croustibatte]

Pour une noob qui n'y connait rien, tu veux dire que ta compagne reçoit en loyer 4740 euros, et qu'elle doit payer 1200 euros d’impôt là-dessus (plus son crédit immobilier) ?

En gros oui, mais en fait si elle déclare pas son loyer, elle a droit à une décote sur son IR qui réduit son impôt à 0, si elle déclare son foncier elle passe à 1200, parce que ça supprime la décote de son impot et ça rajoute les impots sur le foncier, et les prélèvement sociaux. Et donc oui elle à quand même la taxe foncière et le crédit immo à régler par dessus...
Et je sais pas trop comment on va faire pour sortir les 1200€ comme ça! J'espère qu'on peut demander un étalement.

[Lazyjoe]

Le loyer supérieur ou égal à la mensualité du crédit en France c'est quand même très rare. A la grosse louche je pars du principe que le revenu net une fois tout décompté va te couvrir à peu près la moitié du coût.
Faut voir ça comme un investissement : pendant le remboursement, si l'appart te coûte 6000€ de crédit par an et t'en rapportes 3000 il faut te dire que tu aura accumulé 6000€ de patrimoine pour 3000€ investis.

[Praetor]

Essayez de voir avec la banque pour baisser les mensualités sinon. Si vous pouvez baisser de 100€ en rallongeant la durée du crédit ça vous permettrait de dégager les 1200€ pour les impôts.

[croustibatte]

Le loyer supérieur ou égal à la mensualité du crédit en France c'est quand même très rare. A la grosse louche je pars du principe que le revenu net une fois tout décompté va te couvrir à peu près la moitié du coût.
Faut voir ça comme un investissement : pendant le remboursement, si l'appart te coûte 6000€ de crédit par an et t'en rapportes 3000 il faut te dire que tu aura accumulé 6000€ de patrimoine pour 3000€ investis.

Ben on l'avait pas vu de cette manière, l'appart elle voulauit le dégager, c'est une trop grosse copro, c'est trop d'emmerdes, c'est juste qu'il fallait trouver une solution simple et rapide vu qu'on achetait une maison ensemble. Et du coup on ne s'est peut-être pas assez renseigné sur le statut de bailleur côté fiscalité.
Mais effectivement vu côté investissement c'est différent, et on peut y trouver des avantages.

Et c'est la première année où elle déclare ça donc ça fait bizarre quand tu connais pas bien la chose, maintenant on va relativiser, même si je trouve toujours ça assez injuste.

- - - Mise à jour - - -

Essayez de voir avec la banque pour baisser les mensualités sinon. Si vous pouvez baisser de 100€ en rallongeant la durée du crédit ça vous permettrait de dégager les 1200€ pour les impôts.

Ouais on va voir aussi de ce côté-ci

[nova]

Sinon faut créer une SCI et opter à l'IS

[Lazyjoe]

C'est surtout cette histoire de décôte qui crée une pente très raide sur les faibles impôts. J'ai droit au phénomène inverse, cette année 3000€ de moins à déclarer (indemnités de fin de CDD qui étaient tombées en 2016), 400€ de moins d'IR de base qui entraînent décote + réduciton supplémentaire => 1000€ d'IR en moins au final.

[Praetor]

Sinon faut créer une SCI et opter à l'IS

C’est compliqué une déclaration pour SCI IS ?
Tu saurais combien ça coûte (ordre de grandeur) pour sous-traiter ça à un comptable ?

[nova]

C’est compliqué une déclaration pour SCI IS ?
Tu saurais combien ça coûte (ordre de grandeur) pour sous-traiter ça à un comptable ?

Une SCI à l'IS relativement simple (un immeuble, un compte bancaire etc...) c'est entre 500 et 800€ .

C'est pas hyper compliqué de le faire soit meme mais il faut avoir des notions de comptabilité parce que une SCI à l'IS est considéré fiscalement comme une société commerciale donc obligation de tenir une comptabilité et d'établir une liasse fiscale 2065.

[Anon26492]

C'est surtout cette histoire de décôte qui crée une pente très raide sur les faibles impôts. J'ai droit au phénomène inverse, cette année 3000€ de moins à déclarer (indemnités de fin de CDD qui étaient tombées en 2016), 400€ de moins d'IR de base qui entraînent décote + réduciton supplémentaire => 1000€ d'IR en moins au final.

Ouais enfin faut que les gens qui ont la décote pigent qu'en réalité, ils auraient du payer 1000€+, et que l'état leur fait un cadeau parce qu'ils sont relativement pauvres. A partir du moment ou ils doivent payer 1500€ d’impôts (pour un célibataires), on ne peut plus dire qu'ils sont relativement pauvres. Il est normal qu'ils contribuent donc à la solidarité nationale à taux plein.

[Praetor]

C’est même que dalle 1500€ d’impôts. Pour payer ça le taux moyen d’imposition doit être dans les 7-8% (20k de revenu net à la louche), ce qui n’est pas énorme. A ce niveau on paye plus en TVA en dépensant les sous

[Anonyme2016]

C’est même que dalle 1500€ d’impôts

[Lazyjoe]

Bah dans l'absolu c'est vrai l'IR en France est au ras des pâquerettes. Mais ça compense tout le reste qui est beaucoup plus élevé qu'ailleurs dans l'ensemble.

[Anonyme2016]

J'ai pas l'impression d'être particulièrement a l'aise financièrement perso. (pas du tout en fait) Et pourtant je paye "que dalle" d'impots...

[nova]

J'ai pas l'impression d'être particulièrement a l'aise financièrement perso. (pas du tout en fait) Et pourtant je paye "que dalle" d'impots...

Non mais c'est n'importe quoi le raisonnement au dessus.
Le pourcentage d'imposition c'est bien gentil mais l'important c'est le reste à vivre. Un revenu de 60k€ il va payer dans les 15k (j'ai pas vérifié je fais à la louche) d’impôts, il va donc lui en rester 45. Le mec avec 20 000 il lui en reste 18 500.

Ce qui est violent en vrai c'est la CSG qu'on te prends sur ton salaire, elle ne tient ni compte de ton revenu ni de ta situation patrimoniale . Je paie autant de CSG (en pourcentage) en tant que travailleur modeste avec deux enfants qu'un cadre sans enfant. L'IRPP est le seul impot qui est progressif en France et les plus aisés veulent sa mort.

[Lazyjoe]

J'ai pas l'impression d'être particulièrement a l'aise financièrement perso. (pas du tout en fait) Et pourtant je paye "que dalle" d'impots...

Si tu veux rire, dis-toi qu'en Belgique avec un salaire de SMIC français tu vas payer dans les 4000€ d'IR.

En France ça vient pas mal des charges et impôts indirects qui sont très élevés. La taxe d'habitation entre autres est très gratinée.

[nova]

J'ai pas l'impression d'être particulièrement a l'aise financièrement perso. (pas du tout en fait) Et pourtant je paye "que dalle" d'impots...

Non mais c'est n'importe quoi le raisonnement au dessus.
Le pourcentage d'imposition c'est bien gentil mais l'important c'est le reste à vivre. Un revenu de 60k€ il va payer dans les 15k (j'ai pas vérifié je fais à la louche) d’impôts, il va donc lui en rester 45. Le mec avec 20 000 il lui en reste 18 500.

Ce qui est violent en vrai c'est la CSG qu'on te prends sur ton salaire, elle ne tient ni compte de ton revenu ni de ta situation patrimoniale . Je paie autant de CSG (en pourcentage) en tant que travailleur modeste avec deux enfants qu'un cadre sans enfant. L'IRPP est le seul impot qui est progressif et c'est un bon impôt On pourrait peut etre le rendre plus progressif en le fusionant justement avec le CSG mais c'est plus à l'ordre du jour.

Ceci dit je suis sur que ca arrivera un jour la fusion de la CSG avec l'iRPP vu que maintenant on passe à la source (la CSG sur les salaires c'était déja le cas).

- - - Mise à jour - - -

Si tu veux rire, dis-toi qu'en Belgique avec un salaire de SMIC français tu vas payer dans les 4000€ d'IR.

En France ça vient pas mal des charges et impôts indirects qui sont très élevés. La taxe d'habitation entre autres est très gratinée.

Le smicard paie 116€ par mois de CSG. C'est déja pas mal.