Seloger.coin, le topic pour sortir de la rue

[Praetor]

Ici, Bordeaux t'as le choix de faire un emprunt long, très long avec des mensualités de batard ou de ne rien acheter.

On est en train de pleurer en regardant le prix de la terre.

Noob. En Suisse c'est emprunt ad vitam: c'est tellement cher que les gens ne peuvent payer que les intérêts de l'emprunt, qui n'est donc jamais remboursé.

[znokiss]

C'est pas aussi simple que "c'est cher" :

- au moment où tu deviens proprio en Suisse, entre autre tu paye une "taxe sur la valeur locative". En gros, une part de loyer fictif. Oui, le truc qui essaie de passer en France, là.
- quand tu rembourse des intérêts, c'est déductible des impôts.

En gros, le calcul est vite-fait : tu y gagne à payer ad vitam eternam tes 300 balles mensuels d'intérêts au lieu de finir de rembourser les 20k qui restent sur ton emprunt. Le mec est content. La banque aussi.


A part ça, on a le voisin direct qui vends sa baraque plus petite que la mienne, sans chauffage central mais avec des grilles-pain électriques. Ok, vu de dehors, elle a plus de gueule que la mienne où il manque 2 fenêtres et y'a un tas de gravats devant.
Mais ce qui est intéressant est le prix : 750k.
Ça me conforte dans le fait que j'ai fait une bonne affaire : j'ai acheté à 200k une baraque plus grande sur un terrain 2x plus grand (900 m2), et on aura dans les 150k de travaux. La demande est très forte dans le coin (un voisin loue un studio de 20m2 à 480€) donc ça vaudra des sous.

Ça se voie que j'essaie de rationaliser à mort et de me dire que c'est pas si mal d'avoir fais ce choix ?

[fishinou]

Ben tu ferais mieux de construire un studio de 20m² dans un coins de tes 900m²

[Praetor]

Ben tu ferais mieux de construire un studio de 20m² dans un coins de tes 900m²

Mais clair! Coupe ton terrain en deux et construit un petit immeuble dessus, histoire que les loyers te paient les emprunts. Dans 15 ans tu seras rentier

[Xchroumfph]

On payait 800€ pour un appart' de 130m², on paye maintenant un poil plus de 900€ (assurance comprise) pour une maison de 100m² + 600m² de terrain (dont 300 parcellés constructibles) à 180K€ (en comptant les travaux, emprunt sans apport) sur 20 ans...

Après, c'est clair que la localisation compte : absolument certain que ça ne serait pas la même si on était toujours en RP ou si nous avions échoué dans une grosse agglo. Je me posais simplement la question du budget et du montage du projet. On aurait largement les moyens de rembourser le double mensuel (et donc on aurait pu acheter pour le double) mais on a préféré être prudents : ne pas insulter l'avenir, des fois qu'il faille bouger et assumer un loyer ou gérer le relais sans galérer pour un nouvel achat. Ou encore carrément conserver cette baraque en secondaire ou pour du locatif...

Bref, je me posais simplement la question...

Ah ce sens du timng après la réponse des 4 prolos au dessus ! Fumier va.

Chez nous, en achetant, on se colle 150e de charges mensuelles supplémentaires. On est pile au 30% d'endettement. Je pense que c'est un bon compromis.
Au début, comme vous, on voulait acheter une maison "en dessous" de nos moyens afin d'avoir de la marge de tous les côtés. Et puis, il a fallu se rendre à l'évidence, on trouvait rien qui nous plaisait. Du coup, on a augmenté progressivement le budget. En contre-partie, on a décidé de partir sur du neuf ou quasi-neuf pour éviter les emmerdes.

[Anonyme2016]

Ici, Bordeaux t'as le choix de faire un emprunt long, très long avec des mensualités de batard ou de ne rien acheter.

Ouais, mais t'inquiète, c'est pas prêt de s'arranger.

Avec la LGV et l'arrivée en masse des parisiens, ça va flamber comme jamais.

je connais (de loin) quelque personnes qui ont de belles maisons et qui ont déjà eu des propositions d'achat absolument indécentes de la part de parigos.


Au moins je me dit que je pourrai revendre .

[Doniazade]

Noob. En Suisse c'est emprunt ad vitam: c'est tellement cher que les gens ne peuvent payer que les intérêts de l'emprunt, qui n'est donc jamais remboursé.

C'était pareil en Suède jusqu'à tout récemment. Maintenant tu as genre maximum 40 ans pour rembourser 50% du capital... Et tu peux pas emprunter plus de 85% de la valeur du bien non plus. Les suédois vivent à crédit et la plupart empruntent sur 50 ans ou plus...
On a réussi à convaincre notre banque de réduire la durée au maximum de ce qui était possible, soit...30 ans. Nos mensualités sont ridicules du coup, faut voir le bon côté de la chose.
Un des avantages du marché suédois est aussi que l'administratif est réduit au minimum et que les taux sont publiés en clair et non négociables. Du coup c'est très simple de décrocher un prêt et le processus est hyper rapide. Il s'est passé 5 semaines entre notre première visite et la remise des clés.

[MartyMcfly]

Comment vous vous êtes débrouillés pour monter votre budget ?

Ici, pour le prêt, on sort exactement ce que l'on sortait lorsque l'on était locataires. Juste 100 balles de plus pour l'assurance...

Nous on double notre budget logement mais bon on passe de 60m² à 140m² on diminue le terrain par contre (800m² -> 400m²) mais j'ai pas l’âme d'un jardinier donc ça nous va bien.

Ce qui nous à décidé ce qu'on va être dans un super coin avec tout à proximité : centre ville avec commerces et marché à 10min à pieds d'un coté, un joli lac ou faire des ballades et un centre sportif avec terrains de tennis et de foot à 10min à pieds de l'autre coté et enfin un gros centre commercial à 15min à pieds aussi ;-). On cherchait depuis longtemps dans ce coin, on avais failli trouver en fin d'année dernière mais on à mis trop longtemps à se décider la maison nous est passée sous le nez (elle est partie en 3j... le coin est "un peu" tendu niveau immo).

Après vu nos revenu on ne payais pas cher de loyer et on se faisait plaisir niveau vacances et loisirs (deux trois bon resto par mois, une semaine de vacances au ski l'hiver et deux semaines à l'étranger l'été) on va clairement limiter de ce coté la maintenant .

[fraeez]

Hello les canards, j'ai une petite question pour les parisiens.

Voilà, depuis la loi d'encadrement des loyer, il n'est plus possible à Paris d'augmenter à sa guise les loyers entre deux baux. Deux exceptions: si l'indice de référence des loyers a évolué depuis le dernier bail, ou si le logement est sous-évalué (c'est à dire que son prix est inférieur au prix moyen pour un logement équivalent dans le quartier). Dans ce dernier cas, le loyer peut être augmenté, mais seulement de 50% de la différence entre le dernier loyer du logement et le montant moyen du loyer des logement équivalents.

Bref, j'en arrive à mon cas. J'ai une amie qui vit dans un logement depuis 2009 pour lequel le loyer n'a jamais augmenté. Du coup, son prix est très inférieur au prix moyen du quartier pour un appartement équivalent (environ 500€/mois de moins).
Elle va quitter son logement dans quelques mois et je vais proposer ma candidature. Selon la loi, le loyer ne pourra pas augmenter de plus de 250€/mois (50% de 500€). Or, je ne pense pas vraiment que le propriétaire va respecter ceci, et risque plutôt d'augmenter le loyer de 500€ pour se caler sur le prix moyen.

Du coup, imaginons que le propriétaire fixe un prix trop haut par rapport à l'ancien loyer. En tant que candidat, je n'ai absolument aucun recours la dessus, on est d'accord? Si je dis: "je connais l'ancien locataire et je sais que le nouveau loyer est trop élevé", je vais juste me faire jeter et le proprio va prendre un autre candidat. Du coup, je serais obligé (si ma candidature est acceptée) de signer le bail en faisant mine de rien, puis une fois que mon statut de locataire est acquis, là je pourrais entamer une procédure pour baisser le prix?

C'est, je trouve, un peu vicelard, mais ça me semble la seule solution. Qu'en pensez vous?

[kilfou]

Bon je suis pas parisien du tout et j'ai regardé vite fait la loi mais ce serait pas possible de sous-louer à ta copine ? Ce serait bien plus simple pour toi et t'es sûr que le proprio pourra pas te jeter.

[Sigps220]

Sauf que la sous-location est générallement interdite dans un bail. Mais effectivement la seule solution pour faire jouer l'encadrement des loyers est celle que décrit Fraeez. Si tu conteste le prix du loyer avant signature du bail, tu ne seras probablement jamais en état de signer le bail, la seule solution est de contester après.
Sinon autre solution c'est que ta copine dans sa dénonciation de bail glisse également ta candidature. Avec un peu de chance, le propriétaire sera trop content d'éviter une vacance et va sauter sur ton offre. Après c'est un coup de poker que le propriétaire ne vérifie pas le prix des locations dans le secteur, ce qui peut marcher puisqu'il n'a jamais réévalué le loyer.

[fraeez]

Bon je suis pas parisien du tout et j'ai regardé vite fait la loi mais ce serait pas possible de sous-louer à ta copine ? Ce serait bien plus simple pour toi et t'es sûr que le proprio pourra pas te jeter.

Ce serait en effet bien plus simple. Toutefois je ne suis pas sur que ce soit réalisable, il faut que je consulte son bail. D'après le site du service public, la sous-location est autorisé uniquement si le propriétaire l'autorise. Une exception seulement: les locations meublés dont le bail ne contient pas de clause de non sous-location et qui ont été signés avant mars 2014 peuvent être sous-loués sans l'accord du propriétaire.

Merci pour ta réponse Sigps, tu confirmes ce que j'ai lu dans cet article du Monde :

Si la négociation du prix semble impossible au moment de la signature, un candidat qui tiendra à louer un appartement aura intérêt à accepter les conditions du propriétaire, et à les contester par la suite auprès de la commission.

Sinon autre solution c'est que ta copine dans sa dénonciation de bail glisse également ta candidature. Avec un peu de chance, le propriétaire sera trop content d'éviter une vacance et va sauter sur ton offre. Après c'est un coup de poker que le propriétaire ne vérifie pas le prix des locations dans le secteur, ce qui peut marcher puisqu'il n'a jamais réévalué le loyer.

C'est prévu, je compte la dessus pour que ma candidature soit mise en avant

[Praetor]

Dommage qu'il n'y a pas un fichier central des locataires pénibles

[fraeez]

Je suis le locataire le plus adorable du monde. Je prend soin du bien qui m'est confié, je respecte mes échéances et j'ai toujours été en bon terme avec mes proprio. Je veux juste connaitre mes droits, il n'y a rien de pénible à ça

[weedkiller]

Dommage qu'il n'y a pas un fichier central des locataires pénibles

Si on autorise aussi celui des bourgeois propriétaires ultra relou et magouilleurs je suis pour. Avec saisie des biens par la justice .

[Praetor]

Si on autorise aussi celui des bourgeois propriétaires ultra relou et magouilleurs je suis pour. Avec saisie des biens par la justice .

Pas d'objection. Faut identifier les boulets des deux côtés, pour qu'on puisse les éviter.

[fishinou]

Ces histoires de "candidature" pour louer un appart' j'ai toujours trouvé ça complètement dingue

J'ai un collègue qui cherche à déménager depuis 2 ans (l'âge de son 2eme gosse), à chaque fois il se fait jetter alors que bon, il peut payer son loyer hein, la preuve il le fait depuis 10 ans sans soucis ...

J'ai jamais était confronté à ça, mais ça m'aurais sans doute rendu fou

[Wulfstan]

Ben, c'est l'effet pervers des lois qui permettent à des locataires de rester longtemps dans des lieux de résidence sans payer leur loyer.

Il existe des contrées civilisées dans lesquelles, si tu as le malheur de ne pas payer ton loyer, tu te retrouves directement à la rue. Eh bien dans ces contrées, il suffit généralement de te pointer comme une fleur avec la caution et le premier loyer pour obtenir de suite un logement, sans autres questions. Pas de candidature, d'engagements de papa ou maman, de bulletins de salaire et autres conneries de ce genre. Des contrées idéales pour les gens réglo.

[Anonyme2016]

Et c'est bien pour ça que le jour ou je veux changer de maison, je revend.

Jamais je loue.

Ja-mais.

[fishinou]

Non mais que le mec veuille pas louer à un couple de chomeur en fin de droit parce qu'il a peur de se faire squatter, soit.

Mais un couple de 2 personnes en CDI à 4000 par mois (à 2) pour un loyer à 800 balles, y'a pas vraiment plus de raison qu'ils soit mauvais payeur qu'un couple qui gagne 6000, ou même 10k.

Parce que dans l'absolue, un mec seul qui fait 10k par mois et qui arrête de payer juste pour faire chier, ben tu peux pas le virer quand même.

Bref, c'est chaud.

[Wulfstan]

Jamais je loue.

Ja-mais.

Pareil, jamais je m'approcherai de ce nid à emmerdes. En France en tout cas.

Mais un couple de 2 personnes en CDI à 4000 par mois (à 2) pour un loyer à 800 balles, y'a pas vraiment plus de raison qu'ils soit mauvais payeur qu'un couple qui gagne 6000, ou même 10k.

Pour avoir discuté un peu avec les différents propriétaires à qui j'ai pu louer des piaules, les mauvais payeurs se retrouvent dans toutes les tranches d'imposition. Que ça soit des gens qui abusent du système ou qui préfèrent payer les nombreux crédits qu'ils ont contracté que leur loyer. Le couple de 2 personnes en CDI à 4000 euros par mois qui ne paye pas, ça existe. C'est moins courant que pour ton précédent exemple, mais ça existe quand même. Être proprio, c'est jouer à la roulette, faut vraiment avoir envie.

[Praetor]

Et c'est bien pour ça que le jour ou je veux changer de maison, je revend.

Jamais je loue.

Ja-mais.

En partant à l'étranger j'ai confié mon appart' à une agence. Alors je perd un peu de sous en frais de gestion, mais il y a une garantie loyers impayés: si le locataire ne paie pas, c'est le problème de l'agence, moi je touche quand même mes sous et peux rembourser mon prêt. Du coup je suppose qu'ils doivent être bien casse-couilles avec les candidats, mais avec les lois anti-propriétaires qu'il y a en Licornie faut bien essayer de se protéger.

[fraeez]

Être proprio, c'est jouer à la roulette, faut vraiment avoir envie.

A écouter les proprio, on a l'impression que tous les locataires sont des magouilleurs en puissance qui ne payent jamais leur loyer alors qu'il le pourrait. Quel est, selon vous, la proportion de locataires qui ne payent pas leur loyer? Dans quel cas pensez vous que ces impayés se produisent?

Le risque d'impayé est d'environ 2% en France. En gros, si vous prenez un locataire au pif, vous avez une chance sur 50 d'avoir des soucis d'impayés. Sur ces 2%, la majorité des cas sont dû à des difficultés financière du locataire (divorce, licenciement,...), donc l'idée selon laquelle les mauvais payeurs sont justes de gens qui veulent profiter du système alors qu'il pourrait très bien continuer à payer leur loyer est complètement fausse. Le risque est complètement marginal, sauf si vous louer votre appartement à une centaines de locataires différents (ou que vous avez une centaine d'appartement à louer).

Source: les echos

Eh bien dans ces contrées, il suffit généralement de te pointer comme une fleur avec la caution et le premier loyer pour obtenir de suite un logement, sans autres questions. Pas de candidature, d'engagements de papa ou maman, de bulletins de salaire et autres conneries de ce genre. Des contrées idéales pour les gens réglo.

Voir-ci dessus, au moins 98% des locataires sont réglos. D'ailleurs, dans la plupart des régions françaises, on trouve facilement un logement en ramenant uniquement la caution et le premier loyer. J'ai loué à Lyon et à Nice sans aucun soucis. Le problème c'est que à Paris, je vous l'assure, certains propriétaires abusent totalement.

Alors oui, les lois à Paris sont du côté des locataires. Oui, les loyers sont encadrés pour ne pas avoir à payer 1500€/mois son 35m2. Oui les augmentation de loyers sont plafonnés. Non le propriétaire n'a pas le droit de demander des copies de relevé de comptes bancaires, des justificatifs d'absence de crédit en cours ou tout autres documents relevant de la vie privée du locataire ou des cautions dont le montant dépasse un mois de loyer.
Le problème c'est qu'il le font quand même et que les locataires courbent l'échine sans être au courant de leur droits.

Et là, je ne parle que de la proportion de proprio réglos qui loue leur appartement à des Parisiens. Il existe tout une proportion de propriétaire qui agissent soit illégalement, soit à la limite de la légalité, en louant leur appartement à l'année sur AirBNB (illégal), ou sur des site de locations saisonnière comme Book-a-Flat ou Lodgis (illégal également sur Paris, sauf sur autorisation de la mairie, mais les conditions d'obtention son telles que la plupart des logements sur ces sites sont illégaux, mais bon, ce ne sont pas les locataires saisonniers étrangers qui ne connaissent pas la légalisation française qui vont se plaindre).

[Lazyjoe]

Bah c'est un investissement comme un autre, avec quelques risques et un certain rendement.

Après faut se placer du point de vue du "petit proprio", du type qui a déménagé et continue à louer son ancien logement. En général il se trouve dans une situation assez tendue avec encore de nombreuses années de crédit sur le dos, et un loyer qui comble à la louche la moitié du dit crédit. Dans le meilleur des cas, il continue à payer tous les mois une partie de crédit pour rembourser son bien, et en cas de problème ça peut vite être le bordel financièrement.

Bon si on est un peu coco on peut se dire que cet enfoiré s'est constitué un patrimoine à pas cher sur le dos des locataires aussi.

[Sigps220]

Tu as assez bien résumé la situation Fraeez.
J'ai loué en province dans un coin assez sinistré niveau logement (taux de vacances d'environ 20%), mais aussi en région Parisienne.

Très honnetement je penses que si les propriétaires avaient le fois ils seraient aussi exigeants/pénibles (comme tu veux) qu'en IDF. La situation de pénuerie qui existe en IDF permet à certains propriétaires d'abuser clairement de leur situation, mais le propriétaire classique va tout de même te demander de gagner 3 fois, voire 3,5 fois le loyer.

Effectivement, statistiquement le nombre de locataire mauvais payeur est très faible. Mais quand tu te retrouves avec un locataire mauvais payeur c'est très difficile d'expulser ton locataire. En plus, le locataire n'est pas forcément très coopératif et tu trouveras mille histoires d'appartement saccagé par le locataire expulsé par pure vengeance.
Sachant que tous les propriétaires ne sont pas des millionnaires non plus et que bien souvent, la location est un placement. Les propriétaires ont un prêt à rembourser et les traites sont bien souvent payées par les loyers. Si les loyers ne rentrent pas, le risque est de ne pas arriver à payer tes traites d'emprunt. Sachant en outre que tu ne pourras vendre ton bien pour essayer de te renflouer ou alors avec une décôte très importante.

Attention, je ne prends pas position. Il y a clairement des abus des deux côtés et au final, la situation est hyper pénalisante pour l'immense majorité qui est honnête. Mais en l'état, jamais je ne louerais un bien immobilier.

[fraeez]

Bah c'est un investissement comme un autre, avec quelques risques et un certain rendement.

Exactement. D'ailleurs je n'ai jamais vu un trader se plaindre qu'un placement dont le risque de perte est de l'ordre de 2% était mauvais au trop risqué

Je comprend très bien qu'avoir un mauvais locataire est une immense source d'emmerde, je dis juste que c'est loin d'être fréquent. Je comprend également que l'on décide de ne pas louer son bien, pas de soucis la dessus.
Je réagissais surtout au message de Praetor qui me qualifie de "locataire pénible" alors que je me renseigne uniquement sur mes droits, puis qui qualifie la loi française d' "anti-propriétaire". J'explique juste que la situation sur Paris est clairement du coté des proprio et que ces lois ne font que remettre un peu d'ordre la dedans.

Dernier point, s'il existe une proportion de 2% d'impayés, au moins 40% des litiges se résolvent à l'amiable, sans rupture de bail et sans avis d'expulsion. Les cas de squat de locataires qui refusent de partir après rupture du bail doivent être encore bien plus faibles.

[Sigps220]

Exactement. D'ailleurs je n'ai jamais vu un trader se plaindre qu'un placement dont le risque de perte est de l'ordre de 2% était mauvais au trop risqué

Sauf qu'un trader est une professionnel, qui en plus ne "joue" pas avec son argent mais celui de son employeur. Ca relativise pas mal le risque de perte.
En face tu as beaucoup de propriétaires qui n'y connaissent pas grand chose et qui ont été appatés par la promesse d'une réduction d'impôt. Donc ils empruntent pour louer un logement, utilisent les loyers pour rembourser l'emprunt et bénéficient d'une réduction d'impôt. C'est parfait dans l'idéal, mais si jamais la machine se grippe ça peut vite tourner au vinaigre : locataire qui ne paie pas ou vacances (dans ces dispositifs vacances = perte de la réduction d'impôt).

Après on peut critiquer en disant que ces personnes sont "riches" puisqu'elles paient des impôts et qu'elles devraient le vivre comme un devoir civique. La réalité est que bien souvent tu cherches à faire le maximum pour réduire tes impôts et profiter le plus possible des revenus que tu as.

Après, concernant ta situation Fraaez je ne pense que contester la hausse du loyer après signature du bail fasse de toi un mauvais locataire. Il y a des règles, on peut les critiquer mais c'est le jeu. Parfois on gagne, parfois on perd.

Je dois avouer que je ne suis pas super objectif, je trouves que le prix de l'immobilier pèse beaucoup trop dans les dépenses en France et que collectivement on gagnerait tous à consacrer une moindre proportion de notre budget à payer notre logement. Mais, comme beaucoup trop de gens ont intérêt à garder des prix de l'immobilier aussi haut ça n'est pas prêt de changer.

[Eradan]

[/COLOR]Le problème est uniquement à Paris, et dans cette ville, je vous l'assure, certains propriétaires abusent totalement.

Toi, t'as pas essayé de louer à Bordeaux.

[fishinou]

Ni à Aix en Provence apparemment ...

Bref, dire que le problème est "uniquement à Paris", c'est bien un raisonnement de parisien pour qui rien n'existe à côté

[Praetor]

Un risque de 2% n'est pas un problème pour un trader ou un gros investisseur car il est mitigé dans la masse: si j'avais 100 appart' je prendrais en compte dans mon business plan que 2 appart' auront un locataire qui ne paie pas. Du coup pas de problème, c'est noyé dans la masse. Mais si j'en ai qu'un et que je tombe dans ces 2%, c'est la grosse merde. L'argent ne rentre plus mais les charges (prêts, charges de copropriété, taxe foncière, etc.) restent!