Questions : Le topic où on fait de l'ad émènèm

[George Sable]

Le bonheur de vivre dans un pays où on ne te vole pas ta retraite et où tu peux anticiper sans besoin de placement foireux

[Valenco]

Un ancien de ma promo m'avait proposé un truc comme ça il y a une vingtaine d'années. En fait c'était une grosse arnaque dans laquelle il était lui même tombé et s'était fait plumer, avait plumé toute sa famille et ses amis... A l'époque, en plein divorce je n'avais pas donné suite! Le Karma!

Ouais, on leur dit d'utiliser leur réseau. Et je suppose qu’ils considèrent que les gars issus de promos de l'enseignement supérieur sont des vaches à lait potentielles.

Franchement, le dernier type qui m'avait contacté m'a fait mal au coeur tellement je le sentais mal à l'aise. Il a pris un premier contact en me disant que ce serait sympa qu'on se rencontre entre gus issus de la même école. On s’est donc filé rencard et là c'est vite devenu lourdingue...

[Nazedaq]

Dilapider son pognon c'est "vivre comme un homme" ?

J'en ai déjà lu des conneries sur ce forum mais la je dois avouer que celle là est belle ! J'hésite à claquer mon épargne du moi pour la faire encadrer tient ...

Ce n'est pas le sens de son commentaire, il précise juste qu'accumuler son pognon de manière boulimique est tout aussi débile que de le dilapider bêtement.
Faire attention c'est bien mais il ne faut pas oublier de vivre.

[Eradan]

Le bonheur de vivre dans un pays où on ne te vole pas ta retraite et où tu peux anticiper sans besoin de placement foireux

T'as trouvé un chemin vers Narnia?

[fishinou]

Dans la mesure où on a aucune idée de ce que représente ces 306€ pour le canard en question ... Qui peut savoir si c'est un placement comme un autre ou de l'accumulation boulimique ?

Et surtout, pourquoi juger ?

Y'a aussi des gens qui pensent que jouer aux JV c'est gâcher sa vie ...

Et puis bon, je maintiens que le commentaire est méprisant, mais bon, on va pas demander à MDT de prendre des pincettes.
Si être un homme c'est claquer sa thunes dans des montres et des vêtements hors de prix, je suis bien content d'être un blaireau

[Anonyme220622]

Putain snot qui donne des conseils en gestion de patrimoine

Mon patrimoine va très bien. C'est juste mon compte courant qui tire la gueule.

[Augusto Giovanni]

Ce n'est pas le sens de son commentaire, il précise juste qu'accumuler son pognon de manière boulimique est tout aussi débile que de le dilapider bêtement.
Faire attention c'est bien mais il ne faut pas oublier de vivre.

Me remercier pas.

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Dans la mesure où on a aucune idée de ce que représente ces 306€ pour le canard en question ... Qui peut savoir si c'est un placement comme un autre ou de l'accumulation boulimique ?

Et surtout, pourquoi juger ?

Y'a aussi des gens qui pensent que jouer aux JV c'est gâcher sa vie ...

Et puis bon, je maintiens que le commentaire est méprisant, mais bon, on va pas demander à MDT de prendre des pincettes.
Si être un homme c'est claquer sa thunes dans des montres et des vêtements hors de prix, je suis bien content d'être un blaireau

[Nazedaq]

Dans la mesure où on a aucune idée de ce que représente ces 306€ pour le canard en question ... Qui peut savoir si c'est un placement comme un autre ou de l'accumulation boulimique ?

Et surtout, pourquoi juger ?

Y'a aussi des gens qui pensent que jouer aux JV c'est gâcher sa vie ...

Et puis bon, je maintiens que le commentaire est méprisant, mais bon, on va pas demander à MDT de prendre des pincettes.
Si être un homme c'est claquer sa thunes dans des montres et des vêtements hors de prix, je suis bien content d'être un blaireau

Tu vas peut-être un peu loin non ? Personne n'a jugé qui que ce soit, ce n'est qu'une remarque dans le vent et pas franchement idiote en plus.

[fishinou]

Peut être.

Possible aussi qu'on ai pas tous la même vision de la vie ^^

[Augusto Giovanni]

Dit-il en claquant tout son pognon en Muesli.

[Melc]

...

Perso, je ne te conseillerai pas.

Le rendement d'une SCPI n'est pas garantie. Il t'as indiqué un rendement de 4,5% brut par an, mais ça peut très bien être 1%, 0%, -10% (bon, ça peut aussi être +10%).
Par contre, les intérêts du prêt seront fixes eux

Vu que tu dis avoir un emprunt à coté, tu risques d'avoir trop de mensualité à rembourser (la limite, c'est 30% de ton revenu en mensualité), pour un placement qui n'est pas sans risque, et qui ne te permet pas de récupérer ton placement avant une période longue (compte 8 ans).

De plus, vu que tu poses la question, ça veut dire que tu n'a pas vraiment une connaissance de ce type de placements financiers. Mettre direct 100k€ dans un truc que l'on ne connait pas, c'est couillu.
Si tu veux vraiment tester les SCPI, il y en a pas mal qui ont des tickets d'entrés à 5K. Tu peux facilement voir ce que c'est concrètement sans t'endetter sur 10 ans !

A part ça, dans ta présentation, je crois que tu te plantes sur un truc : l'assurance emprunteur est déductible des revenus locatifs également.

[Nazedaq]

Peut être.

Possible aussi qu'on ai pas tous la même vision de la vie ^^

Ben justement, autant ne pas prendre la mouche quand le voisin de gauche décide de profiter de son pognon pendant que le voisin de droite a besoin d'une grande sécurité.
Ça ne se juge pas, moi aussi j'ai décidé il y a longtemps de ne pas bouffer des pâtes la moitié de ma vie et d'en profiter pendant que mes parents ont épargné toute leur vie et ne profitent toujours pas de leurs économies...c'est comme ça, toujours le fameux "au cas ou".
Par contre ça peut se juger quand on se plaint de sa situation ou du pouvoir d'achat en général et qu'on poste quotidiennement dans la DDJ...mais c'est un autre débat

[DjudjRed]

Perso, je ne te conseillerai pas.

Le rendement d'une SCPI n'est pas garantie. Il t'as indiqué un rendement de 4,5% brut par an, mais ça peut très bien être 1%, 0%, -10% (bon, ça peut aussi être +10%).
Par contre, les intérêts du prêt seront fixes eux

Vu que tu dis avoir un emprunt à coté, tu risques d'avoir trop de mensualité à rembourser (la limite, c'est 30% de ton revenu en mensualité), pour un placement qui n'est pas sans risque, et qui ne te permet pas de récupérer ton placement avant une période longue (compte 8 ans).

De plus, vu que tu poses la question, ça veut dire que tu n'a pas vraiment une connaissance de ce type de placements financiers. Mettre direct 100k€ dans un truc que l'on ne connait pas, c'est couillu.
Si tu veux vraiment tester les SCPI, il y en a pas mal qui ont des tickets d'entrés à 5K. Tu peux facilement voir ce que c'est concrètement sans t'endetter sur 10 ans !

A part ça, dans ta présentation, je crois que tu te plantes sur un truc : l'assurance emprunteur est déductible des revenus locatifs également.

Ah merci pour le protip ...

Effectivement je suis déjà en limite d'endettement mais vu mon niveau de vie (je suis pas dépensier), j'ai une capacité d'épargne d'environ 500€/mois.
J'ai un emprunt en cours de 160K sur 18 ans initial pour mon appart' et il me reste 15 ans encore, donc emprunter 90K, même si une grosse moitié de ce nouveau prêt serait payé par les loyers, ça comporte un risque non négligeable.
C'est d'ailleurs aussi à cause de ça que le taux d'intérêt de ce nouveau prêt est plus important que ce qu'on voit aujourd'hui.
Là le mec me propose de baisser la mise d'entrée à 50K ... ça m'éviterai de trop réduire mon épargne en mettant entre 150 et 200€/mois au lieu de 300€, avec des loyers qui démarrent à 200€ pour finir à 250€.

Et pas de problème pour la remarque de MDT, j'ai bien compris ce qu'il voulait dire ... un truc du genre "vivre comme un pauvre et mourir riche"

[Bah]

Tu vas peut-être un peu loin non ? Personne n'a jugé qui que ce soit, ce n'est qu'une remarque dans le vent et pas franchement idiote en plus.

A la décharge de fishinou, c'est une remarque de mdt. C'est donc forcément une remarque normative.

[fishinou]

Par contre ça peut se juger quand on se plaint de sa situation ou du pouvoir d'achat en général et qu'on poste quotidiennement dans la DDJ...mais c'est un autre débat

Je me demande bien de qui tu parles

[nova]

Chers amis canards j'ai besoin de vos lumières ...
enfin il me faut un canard avec des connaissances dans les placements financiers pour me confirmer ou pas mes soupçons de tentative d'enflage en règle.

L'histoire : il y a quelques semaines, j'ai été contacté par un ancien élève de l'école où j'ai fait un 3eme cycle. Il fait parti d'un cabinet de gestion de patrimoine (Kays Weatlh pour pas le citer) et me propose un rendez-vous pour faire un petit bilan de ma situation afin de voir s'ils peuvent m'enc... me conseiller.

Après 2 entretiens, le gars me propose donc d'investir dans une SCPI selon la formule suivante :
achat de 100.000€ de parts qui sont revalorisées d'environ 1,5% par an
pour cela je verse 10.000€ et je contracte un emprunt de 90.000€ sur 15 ans à 2,7% (taux relativement élevé car j'ai déjà un prêt immo en cours)

Pour vous éviter les calculs, ce prêt me coûterait 15.000€ d'intérêts + 10.000€ d'assurance soit un total de 115.000€ environ.
Les parts quant à elles, au bout de 15 ans à 1,5% l'année, vaudraient 125.000€
Mais pour revendre les parts, il faut verser 10% de leur valeur donc 12.500€ ... valeur finale des parts 112.500€ une fois vendues

Autre point, ces parts me permettraient de toucher un loyer d'une valeur de 400€/mois initial, devenant 500€/mois au bout de 15 ans (ben oui les loyers augmentent puisque mes parts aussi).

Voici donc le bilan que je fais de tout ceci ... et j'aimerai savoir si j'oublie un truc ou si je me goure quelque part :

Au bout de 15 ans j'ai :

+112.500€ de capital
-90.000€ de prêt
-15.000€ d'intérêts du prêt
-10.000€ d'assurance
+79.000€ de loyer (basé sur les loyers qu'il m'a donné)
-13.500€ de csg sur les loyers
-15150€ d'impôts sur le revenu (= 30% de (79.000€ - 13.500€ csg(17.1%) - 15.000€ des intérêts du prêt) )

Le total de tout ceci fait un solde positif de 47850€

Cela me demande un effort moyen d'investissement de 306€/mois pendant 15 ans. Or si je compte 306*12*15 je trouve 55080€

J'en déduis donc qu'il vaut mieux que je mette mes 306€/mois sur un compte et qu'au bout de 15 ans j'aurai 7200€ de plus.

Je me trompe ou ce type essaie réellement de m'embarquer dans un truc qui ne sera rentable qu'au bout de 20 ans si je suppose que je place les 306€/mois au lieu de les laisser roupiller ?

Ton raisonnement est étrange.

Si tu places 300 par mois pendant 15 ans tu aura effectivement : 54 000 + intérets
La on te propose un placement ou tu finira à 125 000 - 10% de parts soit 112 500€

Ce qu'il faut calculer c'est uniquement ce que tu vas dépenser de ta poche donc les 55 080 de remboursement d'emprunt auquel t'ajoute l'impôts soit 28 650€

112500 - 55 080 - 28 650 = 28 770€

Donc si sur ton placement de 55 080 tu touches pas 28 770€ d'intérets (ce qui m'étonnerai ) alors la SCPI est plus intéressante.

Ce que te propose le mec c'est un effet de levier, il te propose de placer plus que ce que tu ne possèdes. C'est un risque : il faut se renseigner sur ce qu'il se passe si par exemple , la SCPI n'a pas de locataires (le risque majeur dans un placement immobilier individuel, le but de la SCPI j'imagine c'est de mutualiser le risque).
Autre risque : Faudrait savoir dans quel type de bien l'argent est investi par la SCPI : Immeuble de bureau , appartements, etc... Parce que la on part sur le fait que la valeur de la SCPI va augmenter mais en réalité la valeur des parts de la SCPI ne peut augmenter que si les biens immobiliers qu'elles possèdent prennent également de la valeur.

On va me dire que c'est faux mais dans la grande majorité des cas, la banque ne suivra pas quelqu’un pour investir dans des actions ou autre . L'immobilier est donc la seule manière d’investir l'argent qu'on a pas.

[Lee Tchii]

Si tu plaçais 306€ par mois dans une assurance vie à 2.5%, tu finiras à 65000€.

Ya pas un truc comme quoi les assurances vies, c'est moins intéressant cette année ?

[Augusto Giovanni]

Ya pas un truc comme quoi les assurances vies, c'est moins intéressant cette année ?

C'est moins intéressant l'année où tu meurs. Sauf pour les bénéficiaires.

[vf1000f24]

Ton raisonnement est étrange.

Si tu places 300 par mois pendant 15 ans tu aura effectivement : 54 000 + intérets
La on te propose un placement ou tu finira à 125 000 - 10% de parts soit 112 500€

Ce qu'il faut calculer c'est uniquement ce que tu vas dépenser de ta poche donc les 55 080 de remboursement d'emprunt auquel t'ajoute l'impôts soit 28 650€

112500 - 55 080 - 28 650 = 28 770€

Donc si sur ton placement de 55 080 tu touches pas 28 770€ d'intérets (ce qui m'étonnerai ) alors la SCPI est plus intéressante.

Ce que te propose le mec c'est un effet de levier, il te propose de placer plus que ce que tu ne possèdes. C'est un risque : il faut se renseigner sur ce qu'il se passe si par exemple , la SCPI n'a pas de locataires (le risque majeur dans un placement immobilier individuel, le but de la SCPI j'imagine c'est de mutualiser le risque).
Autre risque : Faudrait savoir dans quel type de bien l'argent est investi par la SCPI : Immeuble de bureau , appartements, etc... Parce que la on part sur le fait que la valeur de la SCPI va augmenter mais en réalité la valeur des parts de la SCPI ne peut augmenter que si les biens immobiliers qu'elles possèdent prennent également de la valeur.

On va me dire que c'est faux mais dans la grande majorité des cas, la banque ne suivra pas quelqu’un pour investir dans des actions ou autre . L'immobilier est donc la seule manière d’investir l'argent qu'on a pas.

Il y en a combien qui se sont fait enfler dernièrement avec ce genre de combine? La rubrique des faits divers en est pleine par ici, entre les logements de grand standing à Decazeville qui devaient rapporter 10% par an mais dont aucun n'a été loué et pour lesquels l'exonération fiscale était conditionnée à la location dans les 18 mois, les logements étudiants (!) à Dax ou l'achat à visée locative à Périgueux (où le nombre de logements vacants suite à la désindustrialisation à fait chuter les loyers à un plus bas historique) les exemples ne manquent pas et les pinés de la loi Pinel non plus!

https://www.la-loipinel.fr/defiscali...que-loi-pinel/

[nova]

Il y en a combien qui se sont fait enfler dernièrement avec ce genre de combine? La rubrique des faits divers en est pleine par ici, entre les logements de grand standing à Decazeville qui devaient rapporter 10% par an mais dont aucun n'a été loué et pour lesquels l'exonération fiscale était conditionnée à la location dans les 18 mois, les logements étudiants (!) à Dax ou l'achat à visée locative à Périgueux (où le nombre de logements vacants suite à la désindustrialisation à fait chuter les loyers à un plus bas historique) les exemples ne manquent pas et les pinés de la loi Pinel non plus!

https://www.la-loipinel.fr/defiscali...que-loi-pinel/

On a jamais parlé d'exonération fiscale pour le coup. Le but d'une SCPI c'est en gros de se prémunir des risques d'impayés en mutualisant les risques.

Exemple simple :

Monsieur durand achete un bien 100 000€
il doit rembourser 300€ par mois
Son loyer est 300€ par mois ca tombe bien lol
Mais depuis 2 mois il n'a plus de locataire , il doit donc payer de sa poche le remboursement de l'emprunt

Dans une SCPI ils vont acheter des centaines de bien dans divers endroits et divers secteurs. Ca doit normalement lisser le risque d'impayés , en gros si sur 3500 biens, tu as 5% de bien nous loués c'est pas grave.

C'est pour cela que je dis juste qu'il faut se renseigner sur la SCPI et s'assurer que c'est bien un grosse SCPI avec des millions placés .

[Valenco]

L’appât du gain. Une valeur sûre sur laquelle je suis prêt à investir toutes mes économies.

[fishinou]

C'est moins intéressant l'année où tu meurs. Sauf pour les bénéficiaires.

L'assurance vie n'est pas une assurance décès

Et pour le Pinel, je dirais que SCPI =/= Pinel. Moins risqué en tout cas. Mais risqué quand même (un peu).

[Naiaphykit]

J'en déduis donc qu'il vaut mieux que je mette mes 306€/mois sur un compte et qu'au bout de 15 ans j'aurai 7200€ de plus.

Question : Avec son calcul, le prêt te coute combien par mois ?
Si c'est moins de 400, en gros... tu payes 350 de prêt, mais tu touches 400 de loyer tous les mois ( moins les impots ok ), ce qui fait que ça ne te coute rien de plus par mois. Le seul truc que ça te «coute» c'est les 10K de départ ?

[fishinou]

En sachant qu'il me semble que les SCPI ne reversent pas forcement les loyers tous les mois, mais plutôt tous les 3-4-6 mois.

Donc se renseigner la dessus aussi, parce que y'aura peut-être des thunes à "avancer" à la banque du coup.

[Lazyjoe]

Question : Avec son calcul, le prêt te coute combien par mois ?
Si c'est moins de 400, en gros... tu payes 350 de prêt, mais tu touches 400 de loyer tous les mois ( moins les impots ok ), ce qui fait que ça ne te coute rien de plus par mois. Le seul truc que ça te «coute» c'est les 10K de départ ?

Non dans son calcul les 306€ par mois c'est ce qu'il doit sortir en plus des rentrées du loyer pour payer le prêt.

[Augusto Giovanni]

L'assurance vie n'est pas une assurance décès

http://www.notaires.paris-idf.fr/tra...n-cas-de-deces

[ursule15]

Pour info sur les rendements locatifs,

Je ne suis pas un expert J'ai juste achete un apt (un seul, donc pas expert du tout) pour le louer.
Au depart, j'avais ete contacte par pas mal de "ex contacts d'ecole, copains de copains..." et j'avais une vraie impression de fumisterie. Et j'aime moyennement ca
Du coup, j'ai achete directement un studio, sans aucun montage financier. 75k.
Je le loue 400 a 500 euros / mois. Donc je sors par mois 150 euros environ (plus frais de syndic, oops, ca fait bobo).

Et pour entretenir mon karma, je ne le loue que a des personnes qui ne seraient pas acceptees via agence. Je ne demande pas de caution, j'arrange au mieux, je paie l'electricite car le plus souvent mes locataires ont deja eu des ennuis avec EDF.
Mes locataires n'ont pas de CDI, situation financiere inconfortable, tout ca.
Je fais ca depuis 6 ans, pas un ne m'a pose de pb.

[DjudjRed]

Alors effectivement mon analyse est fausse, c'est Nova qui a raison, on m'a expliqué ça hier soir.

D'un côté si je pose mes 300€/mois, dans 15 ans j'ai 55K.
De l'autre, je les investi dans la SCPI pour me retrouver au bout de 15 ans avec un capital de 112,5K (si je sort au bout de 15 ans).
Ca me coûte des impôts en plus (environ 15K) puisque ce sont les loyers (csg déduite) qui paieront le reste de l'emprunt (avec les intérêts).
Donc au final je paie 10K + 55K + 15K d'impôts soit 80K et je me retrouve avec 112,5K de capital (et une rente de 500€/mois si la SCPI est rentable) soit une plus value de 32,5K (40,5%) en 15 ans.
Ca fait un rendement de 2,3% par an les 15 premières années.

La 16ème année, les 125K vont me rapporter 6.000€ de loyers bruts. Csg et Impôts déduits ça fait 3480€, soit 2,8% plus une revalorisation théorique des parts de 1,5%, ça fait 4,3%.

Après pour répondre à vos interrogations:
les SCPI proposées (y en a pas qu'une) sont soit des locations commerciales ou industrielles (zones d'activité) dont je me méfie un peu parce qu'en ce moment c'est un peu en mode "on attend de voir ce que fait Macron", soit des lieux de vie (crèches, maisons de retraite ...). Il ne propose quasiment aucune SCPI de location de logement pour limiter les impayés de loyer justement.
La valeur des parts est initialement sous-côtée (elles valent réellement un poil plus que ce qu'elles sont vendues)
Le total des investissements pour chacune de ces SCPI dépasse généralement la centaine de millions.
Les loyers sont reversés tous les trimestres.


@Naiaphykit : c'est de là que vient l'effort d'épargne moyen de 306€/mois.
Le prêt coûte 631€ /mois assurance comprise et le loyer initial est estimé à 400€.
Loyer dont il faut déduire 17,1% de csg => 400 -17,1% = 331.6
Après le calcul de l'impôt est un poil plus complexe parce qu'il faut déduire les intérêts de l'emprunt (loi chaispuquoi) et prendre 30% du restant.
Au début l'impôt supplémentaire est faible mais il augmente avec le remboursement du prêt (puisque le montant des intérêts baisse).

[Arteis]

Et pour entretenir mon karma, je ne le loue que a des personnes qui ne seraient pas acceptees via agence. Je ne demande pas de caution, j'arrange au mieux, je paie l'electricite car le plus souvent mes locataires ont deja eu des ennuis avec EDF.
Mes locataires n'ont pas de CDI, situation financiere inconfortable, tout ca.
Je fais ca depuis 6 ans, pas un ne m'a pose de pb.

Féloche c'est cool de voir ça, c'est d'autant plus beau que c'est pas évident de gérer un locataire qui ne payerait pas !

[fishinou]

Et pour entretenir mon karma, je ne le loue que a des personnes qui ne seraient pas acceptees via agence. Je ne demande pas de caution, j'arrange au mieux, je paie l'electricite car le plus souvent mes locataires ont deja eu des ennuis avec EDF.
Mes locataires n'ont pas de CDI, situation financiere inconfortable, tout ca.
Je fais ca depuis 6 ans, pas un ne m'a pose de pb.

C'est beau

Déjà pouvoir louer 500€ un truc acheté 75k€ ça me semble l'affaire du siècle ! Mais en plus que tu le fasse en mode "sociale" et depuis ton pays loin là bas ... Chapeau